Zinsanstieg? Die falschen Fragen!

17. Juni 2015 | Kategorie: RottMeyer

von Bankhaus Rott

Jeden Tag flattert vielen Haushalten ein Stapel Finanzpost in den Briefkasten. Was tun, wenn die Zinsen noch lange so niedrig bleiben? So lautet derzeit eine beliebte Frage an die Verbraucher. Dabei muss für viele Menschen die wichtige Frage ganz anders lauten…

Nachdem sich der Drang zum Hauskauf dank niedriger Zinsen in Deutschland ausgebreitet hat, dürften sich viel Deutsche vermutlich um andere Dinge sorgen als um niedrige Zinsen. Was tun, wenn die Zinsen nicht mehr lange so niedrig bleiben, ist eine wichtige Frage. Wie wenig ein Zinsanstieg mit der leidigen Leitzinsdebatte zu tun haben kann, durften unlängst auch deutsche Kreditnehmer innerhalb einiger Tage erfahren.

zinsanstieg

Wer teils groteske Haus- und Wohnungspreise begutachten will, der wird mittlerweile nicht nur in den noch halbwegs erreichbaren Speckgürteln wirtschaftlich derzeit funktionierender Metropolregionen wie München oder Frankfurt fündig. Nun sind die Preise durch die drastisch verbilligten Finanzierungen nach oben gedrückt worden. Es ist naiv, anzunehmen, dass dieser Mechanismus nur in diese eine Richtung funktioniert.

Neben dem Druck auf die Immobilienpreise, von dem man bei steigenden Realzinsen ausgehen sollte, wird auch so manche zu ambitioniert zusammengestrickte Finanzierung schmerzhafte Folgen nach sich ziehen. Angelockt von Niedrigzinsen und der Aussicht, durch eine kurze Zinsbindung noch ein paar Basispunkte zu sparen, haben sich nicht wenige Käufer für eine Zinsbindung von nur 10 Jahren entschieden. Wer die finanziellen Kapazitäten hat, einen Großteil des Kredites in diesem Zeitraum zu tilgen, bekommt wohl kaum ein Problem. Wer aber nach zehn Jahren noch zwei Drittel der Kreditsumme ausstehen hat, der kann eine böse Überraschung erleben.



Einfaches Beispiel

Einmal angenommen, jemand hat im Jänner einen Kredit über 240.000 Euro bei einem Zinssatz von 3% bei einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen. Die Tilgung wird auf 2% angesetzt.

Nach zehn Jahren mit monatlichen Raten in Höhe von 1145 Euro liegt die Restschuld bei 177.218 Euro. Angenommen im Zeitraum der Anschlussfinanzierungen hat sich das Zinsniveau geändert, und für das Darlehen fallen dann Zinsen von 5% p.a. an. Das ist ein alles andere als übermäßig hoher Zinssatz. Bei einer nun – man will ja später nicht noch einmal teurer refinanzieren – auf 20 Jahre festgelegten Zinsbindung zahlt der Käufer nun trotz geleisteter Tilgungen und daher gesunkener Schulden nur ein paar Euro weniger pro Monat, nämlich 1040 Euro.

Nach nun insgesamt 30 Jahren blieben immer noch mehr als 25.000 Euro abzuzahlen. Die Sensitivität gegenüber der Zinsveränderung ist enorm. Bei einem Anstieg auf 7% würden pro Monat mehr als 1400 Euro fällig werden. Mal eben so 255 Euro mehr im Monat zu zahlen ist für die meisten sicherlich kein Pappenstiel, einmal abgesehen, dass nach 20 Jahren auch kostenintensive Reparaturen nicht sonderlich überraschend kämen. Bleibt man lieber bei fixen monatlich bezahlten Raten, dann verschiebt sich der Termin der letzten Rate um einige Jahre in die Zukunft.

Manch vorzeitiger Renteneintritt könnte so einen erheblichen Aufschub erleiden. Viele können steigende Raten vielleicht gar nicht leisten und müssen nach einer Alternative Ausschau halten. So kommt es zu Situationen, in denen plötzlich auch der Preis, der vielen angeblich so unwichtig ist, eine wichtige Rolle spielen kann.

Nehmen wir der Einfachheit an, das Haus habe 300.000 Euro gekostet und beim Kauf seien weitere 10% Kosten angefallen. Neben dem Kredit in Höhe von 240.000 Euro wurden also 90.000 Euro eigenes Geld mitgebracht. Nach 10 Jahren und 120 Monatsraten liegt die Restschuld bei 177.218 Euro.

Ist der Hauspreis bis dahin um 40% gefallen, so wäre bei einem Verkauf gerade die Restschuld zu tilgen. Das Eigenkapital von 90.000 Euro wäre futsch, immerhin 750 Euro pro Monat, von verpassten Einnahmen durch die Anlage des Kapitals einmal abgesehen.

Selbst bei einer Verzinsung von 1% p.a. kämen so immerhin 9415 Euro zusammen, immerhin 88 Euro pro Monat. Diese Opportunitätskosten werden leider selten in die Ermittlung der echten Kosten des Kaufs einbezogen. Der Zinsanteil der in den letzten zehn Jahren monatlich an die Bank überwiesenen Raten ist ohnehin dahin. So kann die Lage aussehen, wenn zu einem unpassenden Zeitpunkt verkaufen muss.

Dieses Beispiel ist natürlich nur die Beschreibung eines Einzelfalls. Die Situation stellt kein positives Szenario dar, ist allerdings nicht aus der Luft gegriffen. Denn man sollte nicht davon ausgehen, dass der Großteil der Hauskäufer auch nur 2,5% tilgt. Oft wurden die niedrigen Zinsen nicht genutzt um bei gleicher Kreditsumme mehr zu tilgen sondern um sich schlichtweg mehr Geld zu leihen. Frei nach dem Motto, wenn ich mir das Haus schon nicht leisten kann, soll wenigstens das Bad toll sein, hat sich so mancher aufs dünne Eis hinaus gewagt. Zudem trifft ein Zinsanstieg nicht nur einige wenige, sondern gleichzeitig sehr viele Menschen.

Die Schuld nur auf Berater zu schieben greift zu kurz, denn für ein paar einfache Berechnungen genügen ein Zettel und ein Stift. Leider ist der aus der Börsenwelt bestens bekannte Herdentrieb auch auf dem Immobilienmarkt kein Unbekannter. Wenn Krauses sich ein schönes Haus gekauft haben, warum sollte Familie Kuballa sich das dann nicht leisten können! Dumm nur, wenn sich schon Krause verrechnet hatte. Das ganze Spektakel kann finanziell leider schnell tödlich enden, denn den geliehenen Betrag muss man auf jeden Fall zurückzahlen.



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9 Kommentare auf "Zinsanstieg? Die falschen Fragen!"

  1. Lickneeson sagt:

    Ja, auch bei Immobilien liegt der „Gewinn“ vor allem im EInkaufspreis. Aus eigener Erfahrung um 2006/2008 weiss ich, das Immopreise sich sehr schnell ändern ( halbieren) können. Damals kaufte ich ein Haus nicht, weil der Preis mir 25.000 Euro zu hoch war. Glückgehabt. Ein anderer kaufte und 1 Jahr später fielen die Immopreise um ca. 40-60 % innerhalb von 6 Monaten. Als Berlin damals zur Hauptstadt wurde stiegen z.B. die Mieten um 50% über Nacht. Absurd.

    Die Zinsen(Zinsbindung) kann dabei dann entweder hilfreich sein oder für den Käufer zum Fallbeil werden. Auffallend ist tatsächlich wie locker manch einer mit unterem Einkommen über Kreditsummen von 200.000 Euro und mehr parliert. Ich kann mir das nur mit geistiger Schlichtheit, Unvernunft oder Faulheit erklären.

    MfG

  2. Rogers sagt:

    Sie übersehen bei Ihren Berechnungen, dass der Käufer in dem von Ihnen vorgestelltem Beispiel 10 Jahre keine Miete gezahlt hat, die bei den heutigen Preisen die Kosten für die extrem niedrigen Zinsen in aller Regel kompensiert (oder gar deutlich übersteigt). Das Geld würde also so oder so weg sein. Ob man nun Zinsen zahlt oder Miete ist schließlich Wurst.

    Auch kann man sich kaum vorstellen, dass jemand wirklich glaubt, dass die Zinsen noch weiter fallen können, er ein noch besseres Schnäppchen machen kann und deshalb eine kurze Laufzeit wählt. Tut er dies, ist er entweder doch extrem schlecht beraten, oder wird für seine Dummheit bestraft, wobei ich an Letzterem nichts wirklich Schlechtes erkennen kann.

    MfG

    • Bankhaus Rott sagt:

      Hallo Rogers,

      danke für Ihren Kommentar.

      Natürlich zahlt ein Hauskäufer keine Miete. Allerdings ist es nicht das Gleiche, ob jemand ein Haus kauft und einen Kredit tilgen muss, oder ob er Miete zahlt. Ein Mieter kann deutlich kostengünstiger in eine kleinere Wohnung umziehen und auf seine finanzielle Situation reagieren. Der Unterschied liegt in der Flexibilität. Es ist ein bisschen wie der Unterschied von Anlagen in illiquide und liquide Assetklassen.

      „Auch kann man sich kaum vorstellen, dass jemand wirklich glaubt, dass die Zinsen noch weiter fallen können, er ein noch besseres Schnäppchen machen kann und deshalb eine kurze Laufzeit wählt.“

      Wir finden dies ebenfalls erstaunlich, aber eine Zinsbindung von nur 10 Jahren ist durchaus üblich. Der Anreiz ist offenbar gar nicht die Hoffnung auf sinkende Zinsen und ein größeres Schnäppchen in der Zukunft sondern eher der niedrige initiale Zinssatz auf Grund der geringeren Zinsbindung. Das macht schon mal ein paar Basispunkte aus. Bei 50 Basispunkten kommt man bei der oben genannten Summe auf eine um 100 Euro niedrigere monatliche Rate. Implizit ist es natürlich eine Wette auf zumindest nicht deutlich ansteigenden Zinsen bis zur Refinanzierung. Eine große Wette mit großen Beträgen, die bei einer Fehleinschätzung bis zum Ruin führen kann.

      Beste Grüße
      Bankhaus Rott

      • Rogers sagt:

        Das ist ja alles richtig. Ihr Kommentar hört sich auf der anderen Seite aber so an, als wäre das Desaster die Regel. Alle, die diesen Block wie ich seit Anbeginn lesen, auf die diversen Autoren mit gleichem Tenor gehört und auf den Immobilienerwerb verzichtet haben, haben im Rückblick einen schweren Fehler gemacht. Es gibt schließlich nicht nur arme Schlucker, sondern auch jede Menge gut verdienender Leute, für die eine Verschuldung zum Immobilienerwerb eine ausgezeichnete Wahl der Vermögensbildung ist. Dies um so mehr als es keine bessere Altersversorgung gibt, als keine Miete zu zahlen, wenn es soweit ist.

        Herzliche Grüße
        R.

        • Bankhaus Rott sagt:

          Hallo Rogers,

          „Alle, die diesen Block wie ich seit Anbeginn lesen, auf die diversen Autoren mit gleichem Tenor gehört und auf den Immobilienerwerb verzichtet haben, haben im Rückblick einen schweren Fehler gemacht. “

          Das bleibt wohl abzuwarten. Man sollte sich mal abseits der Ballungszentren mit Menschen unterhalten, die ihr Häuschen vor 30 Jahren aus Gründen der Altersvorsorge erworben haben und jetzt niemanden finden, der ihnen die Immobilie abkauft. Wer dann ins Heim muss oder vom großen Haus lieber in eine kleine Wohung oder das betreute Wohnen möchte, hat ein Liquiditätsproblem. Das ist im ländlichen Raum eher die Regel als die Ausnahme.

          Ansonsten geht es uns wie in vielen anderen Artikeln nicht darum, die eine oder andere Assetklasse schlechtzumachen. Uns geht es darum, herauszuarbeiten, dass die Geldanlage eine individuelle Angelegenheit ist, über die man sehr gut nachdenken sollte. Das gilt auch für die Entscheidung über einen Immobilienerwerb. Das Ergebnis der Überlegung kann ein „passt“ oder „passt nicht“ respektive „das Risiko ist tragbar“ oder „das Risiko ist nicht tragbar“ sein.

          Daher geht es uns gerade nicht um die Aussage, der Kauf einer Immobilie sei generell gut oder schlecht. Diese Aussage ist seriös nicht für alle Bürger gleichzeitig zu treffen. Wir sprechen natürlich nur für uns, wie andere Autoren das sehen, ist deren Entscheidung.

          Aber einen sehr wichtigen Aspekt haben Sie in Ihrem ersten Kommentar schon durchblicken lassen. Man muss Entscheidungen treffen und nachher für sie einstehen. Der zweite Teil ist derzeit leider nicht en vogue.

          Beste Grüße
          Bankhaus Rott

          • Carsten sagt:

            Vorweg geschickt bin ich ein begeisterter Leser Ihres Blogs – insbesondere aufgrund der kritischen Betrachtung aktueller Vorgänge und zukünftiger Entwicklungen.

            Ein paar Aspekte möchte ich noch hinzufügen.
            * In der heutigen Lage eine Zinsbindung von 10 Jahren (für den größeren Teil der) Finanzierung zu wählen grenzt an Fahrlässigkeit oder Dummheit – je nach Kenntnisstand des Betreffenden.
            * Bei der Renditebetrachtung ist der steuerliche Aspekt bisher ausgeblendet worden. Bei Tilgung von Kreditzinsen kassiert man sozusagen Brutto für Netto (im Gegensatz zu knapp 30% sonst) und nach 10 Jahren im Eigenheim ist der Verkauf Stand heute (!!!!!!!!!!!!) steuerfrei. Ohne groß nachzurechnen, denke ich, ist das nicht zu verachten …
            * Ein Hausbauer kann schon heute zukünftige Rahmenbedingungen zumindest ansatzweise einplanen/ berücksichtigen. In unserem Fall haben wir das Haus so planen lassen, dass eine Teilung in Erd- und Obergeschoss leicht ohne hohe Zusatzkosten möglich ist. (Auch der Dachboden kann ausgebaut werden.) Das „geteilte“ Haus kann teilweise als Eigentum verkauft oder vermietet werden. Insgesamt veräußert wird es dadurch auch nicht weniger attraktiv.

            Ansonsten gilt: Prognosen sind schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen.
            Vor diesem Hintergrund ist jeder für sein (Nicht-)Handeln selbst verantwortlich.

          • Insasse sagt:

            Hier mal ein Beispiel aus dem eigenen Bekanntenkreis. Im Jahr 2007 ein Haus in sehr guter Großstadtlage für 750.000 Euro gekauft. Dieses könnte aktuell für 1,2 bis 1,3 Mio verkauft werden. Die Eigentümerin hat eine Mutter in Rheinland-Pfalz. Diese besitzt dort ein Haus (keine Villa) in sehr ländlicher Gegend, das verkauft werden soll. Geschätzt zu erzielender Preis ca. 30.000 Euro. Also quasi Totalverlust.

            Solange der Kredit billig bleibt, werden die Immobilienpreise in guten (attraktiven) Lagen, also dort wo viele Menschen hinziehen wollen und zudem „das Geld“ sitzt, einstweilen noch weiter steigen. An Orten, wo diese beiden Parameter ausfallen, sieht es auch mit den derzeit sehr günstigen Zinsen düster aus mit der Immobilien“investition“.

            Letztlich regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Die Nachfrage wird an den Orten, wo sie ohnehin besteht, durch die niedrigen Zinsen zusätzlich angheizt. Inwieweit die Rechnung mit den sehr niedrigen Zinsen und den dafür (sehr) hohen Preisen für die meist hoch verschuldeten Käufer aufgeht, wird sich mittel- und langfristig zeigen.

  3. flowerpower sagt:

    In ihrer Analyse fehlt mir die zu erwartene Inflation.Ein nicht zu unterschaetzender
    Faktor bei dem vielen Geldgedrucke der EZB.

  4. Skyjumper sagt:

    „jemand hat im Jänner einen Kredit über 240.000 Euro bei einem Zinssatz von 3% bei einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen.“

    Zugegeben, ein besonders positives Szenario hat das Bankhaus Rott nicht zugrundegelegt. Aber es ist auch nicht gerade negativ. So beträgt der aktuelle Zinssatz für den erstklassigen Teil der Hypothek (60 % des Beleihungswertes) bei 10 Jahren Laufzeit gerade mal 1,2 % p.a.. Man darf sich das Beispiel ja gerne mal mit 1,5 % Zinsbelastung und ansonsten unveränderten Bedingungen des Rott’schen Beispiels. Unterstellt man weiterhin dass den meisten der aktuellen Immobilienkäufer nach dem Kauf das Wasser finanziell gesehen Oberkante Unterlippe steht braucht man keine Glaskugel mehr um zu Wissen dass in 10 Jahren die Kurve der Zwangsversteigerungen deutlich nach oben tendieren wird.

    Was das wiederum für das Preisniveau von Immobilien bedeutet konnte man die letzten Jahre in den Niederlanden beobachten (wenn auch dort aus anderen Ursachen heraus). Auch die vordergründige Ursache der immer noch andauernden Finanzkrise, die sogenannte Subprimekrise 2007/2008 am amerikanischen Immobilienmarkt darf gerne nochmal erinnert werden.

    Noch nicht hinreichend beleuchtet hat das Bankhaus Rott im Beispiel dass die Bonität des Kreditnehmers im Beispiel gelitten haben wird. Bei steigenden Zinsen sinken obligatorisch die Beleihungswerte, wodurch der sich errechnende Zinssatz nochmals ansteigen dürfte.

    Wenn es ein (gesuchtes) Argument gegen drastisch! fallende Preise (zumindest in DE) gibt, dann sind das die aktuell ebenso drastisch steigenden Herstellkosten für Immobilien aufgrund deutlich verschärfter Vorschriften (der sichtbare Preisschub liegt nämlich nur zum Teil an den niedrigen Zinsen). Eine Tendenz die aus heutiger Sicht zumindest die nächsten 2-3 Jahre noch anhalten wird. Und die real aufzubringenden Herstellkosten eines Neubaus haben immer eine ausgleichende Wirkungs auf die Preise der Gebrauchtimmobilien.

    Viele heutige Bauherren/Immobilienkäufer sollten sich tatsächlich gesundheitlich untersuchen lassen. Wer in den einschlägig bekannten Regionen (Hunsrück, Sauerland, südl. Harzvorland, überwiegender Teil der östl. Bundesländer etc.) heute ein Einfamilienhaus baut hat bereits 1 Tag nach Einzug einen Wertverlust von 20-30 %. Und damit ein ziemliches Problem an der Backe wenn er, aus welchem Grund auch immer, ungeplant in den nächsten 15-20 Jahren verkaufen muss.

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