Zinsanstieg? Die falschen Fragen!

17. Juni 2015 | Kategorie: RottMeyer

von Bankhaus Rott

Jeden Tag flattert vielen Haushalten ein Stapel Finanzpost in den Briefkasten. Was tun, wenn die Zinsen noch lange so niedrig bleiben? So lautet derzeit eine beliebte Frage an die Verbraucher. Dabei muss für viele Menschen die wichtige Frage ganz anders lauten…

Nachdem sich der Drang zum Hauskauf dank niedriger Zinsen in Deutschland ausgebreitet hat, dürften sich viel Deutsche vermutlich um andere Dinge sorgen als um niedrige Zinsen. Was tun, wenn die Zinsen nicht mehr lange so niedrig bleiben, ist eine wichtige Frage. Wie wenig ein Zinsanstieg mit der leidigen Leitzinsdebatte zu tun haben kann, durften unlängst auch deutsche Kreditnehmer innerhalb einiger Tage erfahren.

zinsanstieg

Wer teils groteske Haus- und Wohnungspreise begutachten will, der wird mittlerweile nicht nur in den noch halbwegs erreichbaren Speckgürteln wirtschaftlich derzeit funktionierender Metropolregionen wie München oder Frankfurt fündig. Nun sind die Preise durch die drastisch verbilligten Finanzierungen nach oben gedrückt worden. Es ist naiv, anzunehmen, dass dieser Mechanismus nur in diese eine Richtung funktioniert.

Neben dem Druck auf die Immobilienpreise, von dem man bei steigenden Realzinsen ausgehen sollte, wird auch so manche zu ambitioniert zusammengestrickte Finanzierung schmerzhafte Folgen nach sich ziehen. Angelockt von Niedrigzinsen und der Aussicht, durch eine kurze Zinsbindung noch ein paar Basispunkte zu sparen, haben sich nicht wenige Käufer für eine Zinsbindung von nur 10 Jahren entschieden. Wer die finanziellen Kapazitäten hat, einen Großteil des Kredites in diesem Zeitraum zu tilgen, bekommt wohl kaum ein Problem. Wer aber nach zehn Jahren noch zwei Drittel der Kreditsumme ausstehen hat, der kann eine böse Überraschung erleben.



Einfaches Beispiel

Einmal angenommen, jemand hat im Jänner einen Kredit über 240.000 Euro bei einem Zinssatz von 3% bei einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen. Die Tilgung wird auf 2% angesetzt.

Nach zehn Jahren mit monatlichen Raten in Höhe von 1145 Euro liegt die Restschuld bei 177.218 Euro. Angenommen im Zeitraum der Anschlussfinanzierungen hat sich das Zinsniveau geändert, und für das Darlehen fallen dann Zinsen von 5% p.a. an. Das ist ein alles andere als übermäßig hoher Zinssatz. Bei einer nun – man will ja später nicht noch einmal teurer refinanzieren – auf 20 Jahre festgelegten Zinsbindung zahlt der Käufer nun trotz geleisteter Tilgungen und daher gesunkener Schulden nur ein paar Euro weniger pro Monat, nämlich 1040 Euro.

Nach nun insgesamt 30 Jahren blieben immer noch mehr als 25.000 Euro abzuzahlen. Die Sensitivität gegenüber der Zinsveränderung ist enorm. Bei einem Anstieg auf 7% würden pro Monat mehr als 1400 Euro fällig werden. Mal eben so 255 Euro mehr im Monat zu zahlen ist für die meisten sicherlich kein Pappenstiel, einmal abgesehen, dass nach 20 Jahren auch kostenintensive Reparaturen nicht sonderlich überraschend kämen. Bleibt man lieber bei fixen monatlich bezahlten Raten, dann verschiebt sich der Termin der letzten Rate um einige Jahre in die Zukunft.

Manch vorzeitiger Renteneintritt könnte so einen erheblichen Aufschub erleiden. Viele können steigende Raten vielleicht gar nicht leisten und müssen nach einer Alternative Ausschau halten. So kommt es zu Situationen, in denen plötzlich auch der Preis, der vielen angeblich so unwichtig ist, eine wichtige Rolle spielen kann.

Nehmen wir der Einfachheit an, das Haus habe 300.000 Euro gekostet und beim Kauf seien weitere 10% Kosten angefallen. Neben dem Kredit in Höhe von 240.000 Euro wurden also 90.000 Euro eigenes Geld mitgebracht. Nach 10 Jahren und 120 Monatsraten liegt die Restschuld bei 177.218 Euro.

Ist der Hauspreis bis dahin um 40% gefallen, so wäre bei einem Verkauf gerade die Restschuld zu tilgen. Das Eigenkapital von 90.000 Euro wäre futsch, immerhin 750 Euro pro Monat, von verpassten Einnahmen durch die Anlage des Kapitals einmal abgesehen.

Selbst bei einer Verzinsung von 1% p.a. kämen so immerhin 9415 Euro zusammen, immerhin 88 Euro pro Monat. Diese Opportunitätskosten werden leider selten in die Ermittlung der echten Kosten des Kaufs einbezogen. Der Zinsanteil der in den letzten zehn Jahren monatlich an die Bank überwiesenen Raten ist ohnehin dahin. So kann die Lage aussehen, wenn zu einem unpassenden Zeitpunkt verkaufen muss.

Dieses Beispiel ist natürlich nur die Beschreibung eines Einzelfalls. Die Situation stellt kein positives Szenario dar, ist allerdings nicht aus der Luft gegriffen. Denn man sollte nicht davon ausgehen, dass der Großteil der Hauskäufer auch nur 2,5% tilgt. Oft wurden die niedrigen Zinsen nicht genutzt um bei gleicher Kreditsumme mehr zu tilgen sondern um sich schlichtweg mehr Geld zu leihen. Frei nach dem Motto, wenn ich mir das Haus schon nicht leisten kann, soll wenigstens das Bad toll sein, hat sich so mancher aufs dünne Eis hinaus gewagt. Zudem trifft ein Zinsanstieg nicht nur einige wenige, sondern gleichzeitig sehr viele Menschen.

Die Schuld nur auf Berater zu schieben greift zu kurz, denn für ein paar einfache Berechnungen genügen ein Zettel und ein Stift. Leider ist der aus der Börsenwelt bestens bekannte Herdentrieb auch auf dem Immobilienmarkt kein Unbekannter. Wenn Krauses sich ein schönes Haus gekauft haben, warum sollte Familie Kuballa sich das dann nicht leisten können! Dumm nur, wenn sich schon Krause verrechnet hatte. Das ganze Spektakel kann finanziell leider schnell tödlich enden, denn den geliehenen Betrag muss man auf jeden Fall zurückzahlen.



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