Wohnungsmarkt: Wo soziale Wohltaten ankommen und was sie bewirken

12. Mai 2016 | Kategorie: RottMeyer

von Egon Wolfgang Kreutzer

Mit einem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse sollte nach Regierungs-Neusprech erreicht werden, dass Wohnraum bezahlbar bleibt. Selbstverständlich sind Neubauten von dieser Mietpreisbremse ausgenommen. Auch wenn schon der Vormieter überhöhte Miete zahlte, muss der Nachmieter tiefer in die Tasche greifen, und jede „umfassende“ Renovierung führt dazu, dass der Vermieter statt auf die Bremse aufs Gaspedal treten darf.

Man nennt dies „Regulierung“ – und Regulierung ist stets schlecht, vor allem wenn man an die unsichtbare Hand des Marktes glaubt.

Dieser Glaube hat schließlich dazu geführt, dass die für den Sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellten Mittel faktisch verschwunden sind – und gleichzeitig mit ihnen hunderttausende von Sozialwohnungen, die zur Sanierung öffentlicher Finanzen zu Spottpreisen Privatanlegern, ja sogar Hedge-Fonds überlassen wurden, von welchen sogar der stramm auf Agenda-Kurs agierende neo (sozial-) liberale Müntefering zu sagen wagte, es handele sich um Heuschrecken. Von Heuschrecken weiß man, dass die Schwärme weiterziehen, wenn das Land kahlgefressen ist. So wirkt nun einmal die unsichtbare Hand des Marktes.

Hier, in Deutschland, wird jedoch dafür Sorge getragen, dass den Heuschrecken das Futter niemals ausgeht – und diese Heuschreckenfürsorge taucht ausgerechnet im Sozialetat des Bundeshaushalts auf. Doch beginnen wir die Betrachtung da, wo der erste Schritt getan wurde, nämlich im Frühjahr 2006.

Die Stadt Dresden hat damals, vor ziemlich genau 10 Jahren, 48.000 Wohnungen und 1.300 Gewerbe-Einheiten an die US-amerikanische Investmentfirma Fortress, eine so genannte Heuschrecke, verkauft. Damals habe ich vorgerechnet, dass die stadteigene Dresdner Wohnungsbaugesellschaft deutlich höhere Überschüsse erzielt hat, als die Stadt für ihre Schulden an Zinsen aufzubringen hatte, sodass Dresden mit diesem Deal jährlich netto auf mindestens 15 Millionen frei verfügbarer Einnahmen im städtischen Haushalt verzichtet hat, nur um sich das Hundehalsband mit der Aufschrift „Schuldenfrei“ umlegen lassen zu dürfen.

Die Tragödie hat aber noch einen anderen interessanten Aspekt: Die Wohnungen wurden nicht etwa zum realistischen Marktpreis abgegeben. Der Kaufpreis, den Fortress zahlte, lag nur bei etwa der Hälfte des tatsächlichen Wertes. Das wiederum sicherte Fortress eine ausgesprochen interessante Rendite, die nach und nach durch Mieterhöhungen, mit und ohne Sanierung, noch weiter in die Höhe getrieben werden konnte.

Weitere Details über die Wohnungsverschiebungen hat Gert Flegelskamp im Januar 2006 veröffentlicht. Danke für den Hinweis, lieber Gert! hier

Zehn Jahre später, am 14. April 2016 war in den Dresdner Neuesten Nachrichten zu lesen:

Trotz aller Bemühungen der vergangenen Jahre, den Wohnungsbau anzukurbeln, stagniert die Zahl der Wohnungen in Dresden. 2003 gab es 295.000 Wohnungen, jetzt sind es 295.400.
Um dem Bedarf nach Wohnraum gerecht zu werden, müssten bis 2020 15.500 Wohnungen neu gebaut werden, mindestens 2600 pro Jahr.

Die Herausforderung liegt darin, bezahlbare Wohnungen anzubieten. 65.000 von 296.000 Haushalten erfüllen die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein, 30.000 Haushalte sind auf Hartz IV angewiesen. Diesen Bedarf kann der freie Wohnungsmarkt nicht abdecken. Hier muss die Kommune nachsteuern.

Ja, den bezahlbaren Wohnraum hat die Stadt fast verschenkt. Dazu inzwischen rund 150 Millionen an Überschüssen. Davon hätte man rund tausend Sozialwohnungen bauen können – und in Anbetracht der seit geraumer Zeit herrschenden Niedrigzinsen, verbunden mit einer sinkenden Zinsbelastung, hätten es mit unveränderten Schulden und einem funktionierenden Wohnungsbauunternehmen auch 2.000 neue Sozialwohnungen sein können.

Werfen wir noch einen kurzen Blick auf die Frage, warum so wenig neue Wohnungen entstanden sind.

Was würden Sie mit sehr viel Geld in der Tasche tun? 38.000 Wohnungen aus dem Bestand kaufen und dabei neben dem Eigentum am Sachwert noch eine Super-Rendite erzielen, oder stattdessen 10.000 Wohnungen neu bauen und dabei fast keine Rendite erzielen? Ja, wenn es die Alternative auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt nicht gegeben hätte, dann hätten Sie vielleicht doch neu gebaut. Ist ja eine sichere Anlage. Aber wenn es die sichere Anlage noch dazu mit hoher Rendite gibt…

Es ist also nicht ganz von der Hand zu weisen, dass der Verkauf von Altimmobilien an Spekulanten durchaus dazu beiträgt, den Neubau von Wohnungen auszubremsen. Das anlagesuchende Kapital ist eben nur einmal da!

Ich weiß nicht, ob Fortress noch Eigentümer dieser 48.000 Wohnungen ist oder ob Teile oder das ganze Paket inzwischen den Besitzer gewechselt haben, ob Mietshäuser in Wohneigentum aufgeteilt und verkauft wurden, oder nicht, es mir auch egal, denn dies alles macht den Fall nur noch schlimmer als er sowieso schon ist. Gehen wir einfach davon aus, die Heuschrecke sitzt noch auf dem Wohnungsbestand. Da sich die Zahl der Wohnungen in Dresden in den letzten 10 Jahren nicht verändert hat, werden vermutlich die allermeisten Dresdner immer noch in den gleichen Wohnungen leben und für den gleichen Wohnraum Miete zahlen.

Dies gilt aber nicht nur für die ehemaligen Dresdner Sozialwohnungen, es gilt für die 114.000 ehemaligen Eisenbahnerwohnungen, es gilt für eine große Zahl kommunaler Wohnungen im gesamten Bundesgebiet und es gilt für viele weitere Wohnungen, die noch privatisiert werden sollen. Der Bund hat z.B. 2014 erklärt alle seine noch im Bestand befindlichen Wohnungen abstoßen zu wollen.

Nun schauen wir noch einmal in die Dresdner Neuesten Nachrichten aus dem April diesen Jahres: 65.000 Haushalte hätten Anrecht auf eine Sozialwohnung, 30.000 Haushalte sind auf Hartz IV angewiesen. Wie sieht aber die Situation bundesweit aus? Es gibt ja nicht nur Dresden!

Das Statistische Bundesamt weist per Ende Dezember 2014 eine Zahl von 7,55 Millionen Empfängern der sozialen Mindestsicherung aus. Darin sind die ALG II Empfänger ebenso enthalten, wie die Empfänger von Grundsicherung im Alter. Es kann angenommen werden, dass so ziemlich allen Haushalten, in denen diese 7,55 Millionen Menschen leben, entweder Wohngeld oder Leistungen für Unterkunft und Heizung gezahlt wurden.

Um wie viel Geld es sich dabei handelt, findet sich im Haushaltsplan des Bundes für 2016. Dort wird in der Übersicht der Ausgaben nach Funktionen unter Position 233 der Planansatz für Wohngeld mit 730 Millionen Euro ausgewiesen, und unter Position 252 der Planansatz für Leistungen für Unterkunft und Heizung mit 4,7 Milliarden Euro. Für die gleichen Positionen wurde im Vorjahr in Summe die gleichen 5,4 Milliarden ausgegeben, wie sie nun wieder im Entwurf stehen. Lediglich die Verteilung zwischen den beiden Positionen hat sich um 200 Millionen Euro verschoben. Das ist eine Menge Geld, und wir dürfen froh sein, in einem Staat zu leben, der so großzügig für die Bedürftigen sorgt.

Wie bitte?

Die Bedürftigen müssen sich erniedrigen, nicht nur alle Einnahmen und ihr Vermögen, sondern selbst ihre intimsten Verhältnisse offenlegen, um im Antragsverfahren, dem oft genug erst vor den Sozialgerichten nach Einspruch und Klage stattgegeben wird, darum zu betteln, einigermaßen erträglich wohnen zu dürfen – und kaum ist diese Prozedur durchlaufen, ist damit die Rendite der Wohnungseigentümer gesichert! Ja. Es handelt sich nicht um Sozialleistungen für Bedürftige, sondern um Subventionen für Immobilieneigentümer.

Wenn man großzügig davon ausgeht, dass etwa 20 Prozent der Leistungen für Unterkunft und Heizung auf Heizung entfallen, dann bleiben immer noch sehr direkte Subventionen – ohne jegliche Verpflichtung der Subventionsempfänger – in Höhe von rund 4,5 Milliarden jährlich übrig. Davon ließen sich jährlich 30.000 Sozialwohnungen auf kommunalen Grundstücken neu errichten, die man ohne Verlust sogar mietfrei (!), also nur gegen Erstattung der Nebenkosten in den Markt werfen könnte. Bevorzugt an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein. Es bräuchte keine Mietpreisbremse mehr, wenn der Mietmarkt vom Staat mit den gleichen Mitteln von unten her aufgerollt würde, wie man es beim Arbeitsmarkt getan hat.

Ja, natürlich! Was denn sonst?

Erst Schröders Großtat, die Schaffung des Niedriglohnsektors in Deutschland, hat das gesamte Lohngefüge nach unten ins Rutschen gebracht. Die Schaffung eines staatlichen Niedrigmiet-Sektors hätte exakt die gleiche Folge! Die Mieten würden Stück für Stück nach unten ziehen. Vor allem da, wo die Investitionskosten bereits amortisiert sind, also die Banken nicht mehr mit Zins- und Tilgungsforderungen letztlich die Kaltmiete bestimmen, ist ungeheuer viel Luft nach unten in den Mieten.

Auch das kurz mit ein paar Zahlen:

Wer ohne Eigenkapital ein Mietshaus mit 10 Wohnungen zu je 70 Quadratmetern auf eigenem Grund errichtet, muss dafür ungefähr 1,2 Millionen Euro aufwenden. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Tilgungsrate von 5 Prozent p.a. wird eine Annuität in Höhe von 84.000 Euro für die Bank fällig.

Bei einer Kaltmiete von 700 Euro pro Monat und Wohnung, bezahlen die Mieter das Haus dann im Laufe von rund 16 Jahren vollständig ab.

Wenn der Eigentümer von Anfang an eine Rendite erzielen möchte, braucht er nur die Tilgung ein wenig strecken, und die Sache ist bei gleicher Miethöhe geritzt.

Ja, es fallen Verwaltungsaufwände an. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig. Hin und wieder werden Reparaturen notwendig, doch im Grunde gilt: Wenn die Mieter das Haus bezahlt haben, kann der Vermieter mit der Miete sehr weit nach unten gehen. Er wird immer noch ein weitgehend leistungsfreies Einkommen erzielen, und viele Vermieter werden sich lieber mit einem kleineren Ertrag zufrieden geben als das Haus leer stehen und damit sehr schnell verkommen zu lassen. Der Staat sichert also den Vermietern, ob es Private sind oder große Kapitalgesellschaften, durch die Leistungen für Unterkunft und Heizung die Erträge ab.

Das trifft aber nicht nur diejenigen Wohnungen, die an Leistungsempfänger vermietet sind. Es trifft alle Wohnungen, weil der Staat die Mietertragsuntergrenze mit diesen Subventionen faktisch zementiert und die Mietpreis-Pyramide der nach Lage und Ausstattung höherwertigen Wohnungen auf diesem Fundament quasi erdbebensicher verankert ist. Ohne diese Subvention bräuchte es keine Mietpreisbremse.

Die Mieten würden auf breiter Front von alleine sinken. Dem würde das Sinken der Grundstückspreise folgen und die Gewinne von Bauträgern und deren Vertriebsorganisationen würden ebenfalls sozialverträglich schrumpfen. Und sollten die Privaten aufhören, in den Wohnungsbau zu investieren, dann wäre es eine der vornehmsten Aufgaben des Staates, mit öffentlichem Sozialen Wohnungsbau die preistreibende Knappheit zu verhindern. Was spricht dagegen?

Das BIP würde sinken? Na und? Was macht das, wenn die Zahlen kleiner werden aber der „Wohlstand“ der Bürger gerade deswegen wächst?

Es gäbe weniger Arbeit? Na und? Ist es nicht das hehre Ziel des Fortschritts, die Menschen von der Last der Arbeit zu befreien und ihnen die Möglichkeit zu geben, ihre Fähigkeiten frei zu entfalten?

Gewinne würden sinken, Aktienkurse einbrechen, feindlichen Übernahmen wäre Tür und Tor geöffnet? Na und? Hohe Gewinne sind kein moralisch zu rechtfertigendes Ziel, von Aktienkursen ganz zu schweigen – und feindliche Übernahmen könnten durch Gesetze wirksam verhindert werden. Man müsste es nur wollen.

Es geht nicht darum, für Otto Normalverbraucher und seine ganze bucklige Verwandtschaft bessere Lebensbedingungen zu schaffen. Es geht nicht einmal darum, ein würdiges Wohnen in bescheidenen Verhältnissen zu ermöglichen.

Fazit

Es geht darum, ein Szenario aus Argumenten in die Welt zu setzen, das den schönen Schein des Sozialstaates wohltätig vor die Realität schiebt, in der es nur darum geht, den Kapitaleignern die höchstmögliche Rendite zu sichern. Ob es dafür einen einzigen vernünftigen Grund gibt, weiß ich nicht. Für sachdienliche Hinweise bin ich daher dankbar. Ähnlichkeiten dieses Resümees mit Schlussfolgerung zur Griechenlandrettung und anderen alternativlosen staatlichen Aktivitäten sind weder zufällig noch beabsichtigt. Sie drängen sich einfach auf.

Homepage von Egon Wolfgang Kreutzer

 

6 Kommentare auf "Wohnungsmarkt: Wo soziale Wohltaten ankommen und was sie bewirken"

  1. Insasse sagt:

    „doch im Grunde gilt: Wenn die Mieter das Haus bezahlt haben, kann der Vermieter mit der Miete sehr weit nach unten gehen. Er wird immer noch ein weitgehend leistungsfreies Einkommen erzielen, und viele Vermieter werden sich lieber mit einem kleineren Ertrag zufrieden geben …“

    Wenn das mit dem Vermieten und dem daraus zu erzielenden leistungslosen Einkommen (ist Vermieten mit allem Drum und Dran keine Leistung?) so einfach wäre, dann würden alle Menschen von „leistungslosem“ Einkommen aus Vermietung leben. Warum ist das in der Praxis nicht der Fall? Herrn Kreutzers Rechnung ist eine Idealrechnung bei mickrigen Zinsen und immer schön brav zahlenden Mietern sowie ohne Leerstand. Ganz so einfach ist es dann wohl doch nicht. Herr Kreutzer könnte aber vom Fleck weg den Gegenbeweis antreten…

    • EWK sagt:

      Werter Herr Insasse,

      gerne würde ich Sie mit richtigem Namen ansprechen. Schade, dass Sie offenbar ausreichende Gründe haben, ihn zu verbergen.

      Ihr Kommentar entspricht durchweg allen gängigen Vorstellungen und Argumentationsweisen zum Thema „Der bedauernswerte Vermieter“. Von daher wird es schwer sein, vom Fleck weg das Gegenteil zu beweisen, denn bis ich vom Fleck weg dieses zwischen uns liegende Dickicht durchdrungen habe, könnten wir unter Umständen beide bereits an Altersschwäche gestorben sein. Ich unternehme trotzdem einen Versuch und bitte um wohlwollendes Mitdenken:

      Ein zum Zeitpunkt X irgendwo errichtetes Mietshaus mit 10 WE dürfte einschließlich Grund und Boden sowie aller Gebühren Herstellungskosten im Gegenwert der 20-fachen Jahres-Netto-Miete erfordern.
      Bei einer gekonnten Finanzierung, mit wenig bis gar keinem Eigenkapital (auf die Bonität kommt es an!), verändern sich in diesen 20 Jahren die Parameter wie folgt:

      1. Die Netto-Mieteinnahmen sind von ehemals 100% auf ca. 130% angestiegen.
      2. Der anfänglichen Herstellungskosten einschließlich Darlehenszinsen, Verwaltungskosten und erster Reparaturen sind vollständig durch die Mieteinnahmen aufgewogen, die FREMDFINANZIERTE Investion hat sich amortisiert. Schulden sind zu Eigentum in Form von Sachwerten geworden.
      3. Der Verkehrswert des Anwesens ist – je nach Lage – trotz Alterung mindestens gleich hoch, wie die ursprünglichen Herstellungskosten, unter Umständen aber auch um 15, 20 oder 40 % gestiegen.

      Lassen wir die Leistung des Vermieters darin bestehen, dass er für das Reifen der Idee und die Diskussionen mit dem Architekten und diverse Behördengänge vor Errichtung des Mietshauses etwa 100 bis 200 Stunden seiner kostbaren Lebenszeit aufgewendet hat, dass er jährlich einmal sein Anwesen besucht, um nach dem Rechten zu sehen, dass er hin und wieder einen Rechtsanwalt beauftragen muss, um eine Räumungsklage durchzusetzen, dass er hin und wieder Handwerker beauftragen muss, um Reparaturen auszuführen, dass er jährlich einmal dafür sorgen muss, dass die Nebenkostenabrechnung erstellt wird, dann kommen in diesen 20 Jahren so ungefähr 2.000 Stunden Arbeit hinzu. Arbeit, für die ein angestellter Facility-Manager mit etwa 20 Euro pro Stunde brutto erhalten würde.
      Der Einsatz des Vermieters kann also mit maximal 50.000 Euro, jährlich 2.500 Euro angesetzt werden.

      Der Vermieter hat mit diese Aufwand die komplette Immobilie als schuldenfreies Eigentum „gewonnen“!
      Von da an, ist die gesamte Netto-Kaltmiete die Rendite aus diesen 20×2.500 Euro – in Prozent liegen wir da ungefähr bei zweihundert!
      Ein leistungsadäquates Einkommen für diese Tätigkeit läge, Inflationsausgleich berücksichtigt, ab dem 21. Jahr bei maximal 3.000 Euro jährlich. Sehen Sie da nicht auch eine ganz erhebliche Chance, die Mieten nach unten anzupassen, wenn die Nachfrage es erfordert?

      Vielleicht gibt es aber einen anderen Zugangsweg zu meiner Argumentation. Eine scheinbar harmlose Frage:

      Wie oft sollten Mieter ganz generell dazu verpflichtet werden, ihre Wohung während der Nutzungszeit des Gebäudes vollständig abzubezahlen? Alle vom Eigentümer zu leistenden Renovierungs und Reparaturarbeiten eingeschlossen?

      Und welche schlüssige Begründung lässt sich dafür finden?

      Rendite? Und sonst nichts?

      • Insasse sagt:

        Sehr geehrter Herr Kreutzer,

        der Insasse nennt sich hier Insasse, weil er in einer großen Anstalt sitzt, deren Betreiber allerdings offensichtlich viel verrückter sind, als er selbst. Da Namen aber ohnehin Schall und Rauch sind, kommt es für die Diskussion darauf nicht an.

        Nur vorneweg: Der Insasse ist ein ganz gewöhnlicher Mieter, der aus der Natur der Sache heraus so wenig wie möglich, am liebsten natürlich gar keine Miete zahlen würde. 😉

        Irgendwann hat er aber auch beschlossen, dass er mit seiner – im Übrigen angenehmen – Behausung nicht viel mehr zu tun haben will, als sie zu Wohnzwecken zu nutzen. Er spart sich also den kompletten Aufwand und je nach Sichtweise auch Ärger mit dem Verwalten von Wohneigentum und kümmert sich um nichts weiter als die pünktliche Mietzahlung. Rechnen kann er auch. Der Kauf von Wohneigentum kommt für ihn, obwohl er komplett zahlen könnte, unter den derzeitigen Bedingungen nicht in Betracht. Er meint, das Geld ist anders besser angelegt. Warum wohl liest er u.a. diesen Blog und nicht die Zeitschrift des deutschen Haus- und Grundverbandes.

        Das liegt u.a. auch daran, dass er einen guten Freund hat, der als Haus- und Wohnungsverwalter in der schönen Stadt München tätig ist und sich mit den Verhältnissen im Vermietungsgewerbe gut auskennt. Ich darf Ihnen von daher sagen, dass Vermieten kein leistungsloses Gewerbe ist. Kenner sagen auch: Vermieten ist etwas für Profis. Alle anderen zahlen drauf. Kaufmännisches Wissen rund um die Immobilie ist dringend von Nöten.

        Ich denke, ich habe noch die Zeit, um ihre Rechnung anhand des von Ihnen noch zu bauenden Mehrfamilienhauses zu überprüfen. Also fangen Sie schon mal an zu planen. Ich wette, die von Ihnen angesetzten 100 bis 200 Planungs-Stunden inkl. Genehmigungsverfahren reichen nicht mal für ein Einfamilienhaus. Aber all der Aufwand geschieht ja mit Blick auf das wunderbare leistungslose Einkommen, dass Ihnen, zumindest aber Ihren Erben in spätestens 20 Jahren winkt. Ach ja, bevor wir es vergessen: Ein Grundstück muss auch her. Und wenn sie nicht gerade mitten in der Eifel bauen wollen (was allerdings aus Naturschutzgründen schwierig werden könnte), sondern den Grundsatz Lage, Lage, Lage beachten, wirds richtig teuer.

        Eine grundsätzliche Anmerkung: Es liegt am kaufmännischen Geschick eines jeden Einzelnen, wie viel Profit er mit welcher (ggf. fremdfinanzierten) Kapitalanlage macht. Schlecht ist, wenn die Marktverhältnisse vom Staat verzerrt werden. Wenn der Staat den Wohnungsbau nicht so stark reglementieren würde, sollte nach Ihrer Argumentation jeder Normalsterbliche nahezu risikolos am Vermietungsmarkt teilnehmen können. Die große Konkurrenz würde die Mietpreise dann automatisch bis an den Punkt bringen, wo sich das Geschäft nicht mehr ausreichend rechnet. Wie soetwas funktioniert, können Sie zum Beispiel im Mobilfunkmarkt sehen, der einem hohen Wettbewerbsdruck unterliegt. Das wäre dann das von Ihnen ersehnte Paradies für Mieter. Herbeigeführt durch Marktwirtschaft.

        Der Staat, also letztlich die Politik, tut aber genau das Gegenteil: Er / sie reglementiert wo es nur geht und verzerrt damit den Wohnungsmarkt. Er macht es Investoren aus allen möglichen Motiven schwer, in Vermietungs-Immobilien zu investieren.

        Wenn Mieter also ihre Wohnung mehr als einmal abzahlen, dann deshalb, weil der Staat den Wettbewerb be- und verhindert. Das Investoren eine solche künstlich herbeigeführte Marktenge mit steigenden Mietpreisen versuchen auszunutzen, ist doch das Natürlichste der Welt: Angebot und Nachfrage bestimmen bekanntlich den Preis. Da macht eine Wohnung keine Ausnahme. Möchte der Staat also günstigere Mieten, so muss er dafür sorgen, dass der Markt (nicht er!) das Angebot erhöhen kann. Nicht mehr und nicht weniger. Aber diese einfachen wirtschaftlichen Reflexe, sind im westlichen Sozialismus schon längst deaktiviert worden. Hier zählt nur noch staatliche Reglementierung, die nie zum Erfolg führt.

        Zum Schluss noch einmal: Ich würde gerne und im Erfolgsfall völlig neidlos im Praxistest miterleben, ob und wie Sie zum Immobilienhai werden. Gerne sehen würde ich vor allen Dingen auch, ob Sie nach 16 Jahren, wenn Ihre Immobilien abgezahlt ist, tatsächlich nur noch solche Mieten verlangen, die weit unter dem liegen, was Sie am (vom Staat verzerrten) Markt verlangen könnten. Ich habe da so meine Zweifel, aber Sie können mich ja eines besseren belehren. 😉

        Einen schönen Abend noch vom Insassen!

  2. bluestar sagt:

    „Für sachdienliche Hinweise bin ich daher dankbar.“
    Aber gern doch.
    1. Die Behauptungen von Verschleuderung von „Tafelsilber“ ist schlichtweg falsch. Alle
    im Artikel aufgeführten Transaktionen wurden in strukturierten Bieterverfahren
    durchgeführt, in denen stets der Meistbietende den Zuschlag erhalten hat. Übrigens
    in der Regel mit umfangreicher Sozialcharta.
    2. Wenn an Bieterverfahren überwiegend ausländische Investoren teilnehmen, deutsche
    Institutionelle schlafen und weiterhin in Gewerbeimmobilien oder Staatsanleihen
    investieren ist das nicht die Schuld der Ausländer.
    3. Übrigens hat die Deutsche Annington tausende von Wohnungen zu extrem niedrigen
    Preisen an deren Mieter verkauft. Die Belastung nach Kauf ( Zins und Tilgung )lag in der
    Regel unter der Nettokaltmiete. Die Mehrheit der Nichtkäufer hat aus heutiger Sicht die
    finanzielle Chance ihres Lebens verpasst. Ist das auch die Schuld der bösen Investoren ?
    4. Vor den Verkäufen kam die Unfähigkeit von Bund und Kommunen ordentlich zu
    haushalten. Strukturelle Probleme existierten übrigens nach dem Verkauf weiter.
    5. Die Investitionen im Neubau sind deshalb gering, da die bürokratischen
    Genehmigungsverfahren der Behörden jeglichen Investitionswillen zerstören.
    Unterhalten Sie sich bitte einmal mit einem Bauträger.
    6. Es gibt nicht zu wenig, sondern zu viel Regulierung, die zu Verwerfungen am
    Wohnungsmarkt geführt haben. Kennen Sie noch die Sonder-Afa Ost ? Alles klar ?
    Überall wo der Staat in den Wohnungsmarkt eingreift gibt es Probleme, in dessen
    Folge der Staat als Regulierer eingreift und die Probleme verschärft. Aber populistisch
    sich selbst als sozial und gerecht zu präsentieren ist natürlich für die Blockparteien
    wichtig. Jeder Mieter ist ein Wähler, den der Staat gern im Denken und Handeln betreut.
    Und das Geheule um die bösen Investoren auf der Suche nach Renditen, von jenen die
    an diese vorher verkauft haben, ist an Heuchelei und Populismus kaum zu überbieten.
    Beste Grüße

    • Aristide sagt:

      Ich kann dem Kommentar von @bluestar nur voll und ganz zustimmen.
      Vor allem Pkt. 5 und 6 sollte man nicht zu gering einschätzen, wenn es um Kostensteigerungen beim Hausbau geht. Z.B. die ständige Verschärfung der Energieeinsparverordnung, die zu immer absurderen engergetischen Anforderungen führt. Oder man nehme die Verpflichtung zur Dämmung der obersten Geschossdecke bei Sanierungen. Hohen Kosten stehen minimale Energieeinsparungen gegenüber, die niemals auch nur ansatzweise wieder reinkommen. Derartige Beispiele lassen sich noch zahlreiche aufführen.
      Beim sozialen Wohnungsbau brauchen die Politiker (und deren Wähler) erst recht nicht jammern. Förderdarlehen, die man nur mit hohem bürokratischen Aufwand bekommt und die nur noch geringe Einsparungen bei den Zinsen bedeuten. Gleichzeitig utopisch niedrige Einstiegsmieten die eine kostendeckende Vermietung unmöglich machen. Dazu dann Kommunen, die ihre Grundstücke meistbietend verkaufen. Was erwarten die Politiker wohl, was auf derart teuer verkauften Grundstücken für Wohnungen entstehen?
      Und dann wären da noch die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Bauen die wenigstens Sozialwohnungen? Nein, eher nicht.

      Was die Zahlenspielereien in dem Artikel betrifft: Ich gehe mal davon aus, dass der Autor nicht wirklich Ahnung vom Bauen hat. 1,2 Mio. € für 700 qm Wohnfläche wären gut 1.700 €/qm , ein Witz. Niedrigenergiehäuser brauchen nicht nur teure Baumaterialien, hochwertige Fenster, sondern auch aufwändige Technik wie z.B. eine Lüftungsanlage, die dann natürlich auch Betriebskosten verursacht. Dann noch ein Aufzug, die unvermeidliche Anlage für regenerative Energie, aufwändiger Brandschutz. Das kostet schon ein gutes Stück mehr als 1700€.
      100% Finanzierungen für ein Mietshaus mit 10 Wohnungen. Klar, wenn man satt Sicherheiten hat. Ansonsten wird die Bank gerne mal 20-25% Eigenkapital sehen wollen. Für Sozialwohnungen sind es übrigens 15%, die nachzuweisen sind.
      Die Bewirtschaftungskosten (so um die 15% der Mieteinnahmen) werden nur mal beiläufig erwähnt, dass es die überhaupt gibt. Bauherrenaufgaben die mit 100-200 Std. veranschlagt werden. Unrealistisch. Ach und das Grundstück, das kostet nix, bzw. das hat man eh? Selbst in Randlagen der Städte ist man hier schnell mit 400-500 € pro qm (in den innenstadtnahen Lagen eher mit dem 3- bis 4-fachen und mehr) dabei und um die erwähnten 700 qm Wohnfläche bauen zu können wird man wenigstens 200 bis 250 qm Grundstücksfläche brauchen (je nach Wohngebiet auch erheblich mehr). Um die 250T€ sollte man also in die Finanzierung einplanen.
      Und was die Instandhaltung angeht. Grobe Faustformel: 150% der Herstellkosten im Laufe von 80 Jahren Lebensdauer. Am Ende der wirtschaftlichen Lebensdauer hat ein Haus übrigens keinen Wert mehr, sondern muss kostenträchtig abgerissen werden. Wert hat dann nur noch das Grundstück.
      Aber so ist das mit den vermeintlich „einfachen Lösungen“ auf die angeblich nur noch niemand gekommen ist, bzw. die böswillig unterlassen werden, sie funktionieren in der Realität meistens nicht.

  3. markus45 sagt:

    @bluestar:
    Naja, ist doch eine simple Logik: Wenn der Staat / die Gemeinde / das Land selber in signifikanter Höhe Immobilien besitzt, dann hat er Einfluss auf die Mietpreise zumindest einfach ausgestatteter Wohnungen. Besitzt er keine Immobilien, dann geht das nur über komische Gesetze wie „Mietpreisbremsen“, die letztendlich doch nicht funktionieren, weil sich niemand trauen würde, RICHTIGE Mietpreisbremsen einzubauen (die vermutlich WIRKLICH den Markt verzerren würden).

    Und Herr Kreutzer hat korrekterweise darauf verwiesen, dass bei 1EUR- Jobbern genau gleich verfahren wurde. Mit den 1EUR Jobbern wurde das Angebot von (meist schlecht ausgebildeten) Arbeitnehmern zu Spottpreisen erhöht. Das drückt natürlich den Wert des gemeinen Arbeitnehmers.

    Ob der Staat die Wohnung obendrein noch verschleudert hat oder nicht, ist wirklich zweitrangig.

    Ich bin wahrlich kein Freund von Schulden, aber was ich z.Z. nicht verstehe, ist, dass gerade jetzt zu historischen niedrigen, real negativen, Zinsen auf Bundesanleihen die Politik unbedingt eine schwarze Null oder sogar einen Überschuss anstrebt.

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