Was Vermietern so alles droht

11. Juli 2017 | Kategorie: RottMeyer

von Manfred Gburek

Vermieter müssen damit rechnen, dass ihnen spätestens vom nächsten Jahr an die Mieten gekürzt werden: durch eine sozialpolitisch motivierte Verschärfung der Mietpreisbremse. Deshalb besteht für Vermieter erhöhter Handlungsbedarf – bereits jetzt!

Nachdem die ZDF-Sendung Frontal 21 sich am vergangenen Dienstag des Themas allzu einseitig im Sinn von mehr Mieterschutz angenommen hat, folgt hier die ganze Geschichte.

Wohnimmobilien sind in aller Munde. Kein Wunder bei einer Präsenz in den Mainstream-Medien, die es so schon lange nicht mehr gab. Zu Recht? Ja, wenn man die während der vergangenen Jahre drastisch gestiegenen Mieten in den deutschen Metropolen einschließlich Universitätsstädten und die um sich greifende Hysterie wegen der vermeintlich allgemeinen Wohnungsnot als Indiz für eine Preisblase und dementsprechend als Empfehlung zum Immobilienverkauf interpretiert. Aber nein, falls die Medien vom Mieterverein, von den Verbraucherzentralen und von Politikern dazu missbraucht werden, gegen Vermieter wie auch gegen Makler die verbale Keule zu schwingen und nebenbei gebetsmühlenartig bezahlbare Mieten einzufordern.

Dennoch ist nicht zu verhehlen, dass die Bundesregierung offenbar auf einen Keulenschlag gegen Vermieter hinarbeitet. Lassen wir dazu den stets bestens informierten Berliner Großmakler und Verbandsvorsitzenden Jürgen Michael Schick zu Wort kommen:

„Das größte Risiko, das von vielen in der Branche noch immer unterschätzt wird, ist der negative Einfluss des Gesetzgebers auf Preise und Werte. Die Pläne einer verschärften Mietpreisbremse liegen seit Langem offen auf dem Tisch. Mit dem sehr einfachen Instrument der Offenlegungspflicht der Vormiete wird die Mietpreisbremse ’scharf gestellt‘.

Aus meiner Sicht wird eine neue Bundesregierung zumindest diese Reform vornehmen – egal, welche Parteien daran beteiligt sind. Dazu kommen die Pläne, den Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht oder sogar zehn Jahre auszuweiten. Das wäre für mich ein Mietspiegelmanipulationsgesetz. Der Mietspiegel würde so manipuliert, bis es sozialpolitisch passt. Mit der Folge, dass die Mietspiegelwerte deutlich abgesenkt würden. In vielen Städten und Baualtersklassen bis zu 1 Euro je Quadratmeter und Monat.“

Jetzt ahnen Sie wahrscheinlich, wie viel Sprengkraft im Mietspiegel steckt, bislang eher einseitig unter dem emotionalen Aspekt diskutiert, Vermieter würden ihre Mieter ungerecht behandeln. Da auf Mieten einschließlich Nebenkosten im Bundesdurchschnitt über ein Drittel der Ausgaben privater Haushalte entfällt, drängt sich das Thema für opportunistische Wahlkämpfer aller Parteien geradezu auf. Sie werden es also – überwiegend unter dem Aspekt der sogenannten sozialen Gerechtigkeit – hin und her wälzen.

Die Sprengkraft wird weit über den Mietspiegel hinaus ihre Wirkung entfalten. Viele Mietrenditen werden verkümmern oder sogar ins Minus rutschen, Vermieter werden sich die eine oder andere Renovierung ersparen, Mieter werden noch mehr als bisher auf ihre Rechte pochen, hier oder da – besonders in unattraktiven Lagen – werden die Wohnungspreise zu fallen beginnen und im Lauf der Zeit auch die Preisentwicklung in guten Lagen beeinträchtigen, von langer Hand geplante Projekte werden zurückgestellt, und im schlimmsten Fall werden Vermieter nicht mehr Zinsen und Tilgung aufbringen können, sodass ihnen am Ende womöglich die Zwangsversteigerung drohen wird.

Da Wohnimmobilien ja nur eine unter mehreren Anlageklassen sind, besteht Ansteckungsgefahr. Das heißt, mittelbar können auch Gewerbeimmobilien, Aktien, Anleihen, Kapitalversicherungen und weitere Anlagen betroffen sein. Einfaches Beispiel: Ein Investor besitzt mehrere Mietshäuser und ein gut gefülltes Aktiendepot. Er benötigt, um die Ausbildung seiner Kinder zu finanzieren, mehr Liquidität. Er liest etwas über die drohende Manipulation der Mieten und entschließt sich zum Verkauf von zwei seiner Häuser, die an einer lauten Ausfallstraße liegen und deren Renditen ihm bereits seit Jahren nicht mehr gefallen.

Doch die Nachfrage nach solchen Häusern ist relativ gering; bestenfalls Spekulanten melden sich als angebliche Interessenten zu Wort, um zuallererst den Preis zu drücken. Also entschließt sich unser Investor zum Verkauf eines Teils seiner Aktien. Verhalten sich immer mehr Investoren so wie er, entsteht Druck auf die Aktienkurse. Dasselbe lässt sich auch mit Anleihen durchspielen. Bezüglich beider Anlageklassen ist natürlich zu berücksichtigen, dass Angebot und Nachfrage natürlich auch von anderen Anlegern bestimmt werden, von institutionellen wie BlackRock oder Deutsche Asset Management und von unzähligen privaten.

Zwei hervorstechende Merkmale von Immobilien sind: Ihre Preise stehen erst fest, nachdem sie den Eigentümer gewechselt haben, und die Vermarktung kann sehr lange dauern. Wer Immobilien besitzt und sie verkaufen will, muss also antizyklisch vorgehen, das heißt, am besten während einer allgemeinen Immobilien-Euphorie verkaufen. Derzeit erleben wir eine – noch . Und als Timing-Hilfe steht die nach der Bundestagswahl zu erwartende Mietmanipulation zur Verfügung. Unter diesen Voraussetzungen sind Vermieter gut beraten, sich wenigstens von einem Teil ihrer Mietshäuser zu trennen, bevor es zu spät ist.

Zu guter Letzt sei noch erwähnt, dass Immobilien – vermietete wie auch selbst genutzte – ein Klumpenrisiko enthalten. Das heißt, ihr Kauf erfordert im Gegensatz zu liquiden Anlagen (Tages- und Festgeld, Aktien, Anleihen, Fonds, Edelmetalle u.a.) mindestens einen mittleren sechsstelligen Einsatz, sodass sie für viele Eigentümer den Schwerpunkt ihrer Geldanlage bilden. Für liquide Anlagen als Risikoausgleich bleibt dann oft nicht mehr genug Geld übrig. Also lässt sich nur hoffen, dass in solchen Fällen wenigstens das Credo der Immobilienbranche stimmt: Lage, Lage, Lage.
Manfred Gburek – Homepage

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7 Kommentare auf "Was Vermietern so alles droht"

  1. Insasse sagt:

    Auch der Immobilien-Investor muss sich, wie jeder andere Investor auch, mit dem einschlägigen Investitionsumfeld beschäftigen, in dem er sich bewegt. In einem sozialistisch geprägtem Politikumfeld, ist eine zur Vermietung angeschaffte Immobilie naturgemäß mit erheblichen Risiken behaftet (Eigentum und daraus zu erzielende Erträge sind im Sozialismus verpönt). Das ist aber nichts Neues. Auch Immo-Investoren sollten dazu in der Lage sein zu erkennen, in welchem politischen System sie aktuell leben.

    Sozialistische Politik sorgt eben nicht dafür, dass es mehr Angebot gibt, um die Nachfrage ausreichend zu bedienen und damit die Preisentwicklung zu lenken. Nein, im Sozialismus werden die Preise an sich festgelegt. Wir erinnern uns noch an den EVP (= Einheitlicher Verkaufspreis), der für alle Produkte in der DDR galt. Dumm nur, dass das Angebot auf diese Art und Weise nicht erhöht wird und so die Ursache für den Preisdruck erhalten bleibt.

    Interessant ist auch mit Blick auf den hier im Artikel dargestellten Sachverhalt eigentlich nur, mit welch überwältigender Mehrheit die neuen sozialistischen Einheitsparteien nach wie vor von einer großen Mehrheit der Wähler immer wieder gewählt werden. Und das sind mit Sicherheit nicht nur die Mieter. Offenbar sind auch die Wähler der Ansicht, dass die Regulierung der Preise der bessere Weg ist, als die Befriedigung der Nachfrage nach Wohnraum.

  2. bluestar sagt:

    Auf dem Weg in den Sozialfaschismus ist die Mietpreisbremse alternativlos. Hat bisher bezüglich Problemlösung wie von Profis vorausgesagt nicht funktioniert, wird deshalb mit verstärktem sozialistisch-ideologischem Engagement des vormundschaftlichen Staates umgesetzt. Schließlich haben die Blockparteien immer Recht. Außerdem ist es immer gut, für eigenes Versagen Sündenböcke-in diesem Falle gierige Immobilienbesitzer- gegenüber der Masse sorgsam aufzubauen. Die dramatische Erhöhung von Nebenkosten (der meist kommunalen Betriebe)
    wird schön ausgeblendet, ebenso wie die gigantische Steigerung von Grunderwerbssteuer
    und andere Maßnahmen zur Verhinderung von Wohneigentum. Wohneigentum ist sowieso schlecht für diesen Staat, da jeder Mieter auch ein zu manipulierender Wähler ist. Wer die Mieter auf seiner Seite hat gewinnt jede Wahl.
    Marktwirtschaft ade, Überwachen, regulieren, kontrollieren und bestrafen ist die Zukunft in diesem Lande. Alles unter Zustimmung und Duldung der überwiegenden Mehrheit dieses Volkes.
    Herr Schick als Präsident des IVD hat wenigstens den Mut die Wahrheit auszusprechen, ansonsten kuscht die gesamte Branche mehr oder weniger. Bezeichnend ist auch, dass Herr Dr. Mattner als Chef des Zentralen Immobilien Ausschuss und somit Lobbyist der Branche CDU-Mitglied ist. Insofern geht es auch dieser Branche noch viel zu gut auf dem langen Weg in den Sozialismus, den weder Ochs noch Esel oder die Menschen in diesem Lande aufhalten.

  3. Skyjumper sagt:

    Das da Ungemach droht ist sicherlich richtig. Davor zu warnen auch. Aber leider muss man auch feststellen, das selbst die Kritiker sich sich den zugrunde gelegten „Notstand“ ungeprüft vorkauen lassen. Lediglich die Konsequenzen des vermeintlichen Notstands und die Möglichkeiten dem entgegenzuwirken werden Betrachtet.

    Wenn die Medien oder die Politik von „Mieten“ sprechen, und sich dabei die ein oder andere Prozentangabe einschleicht, dann sollte man beachten dass die Rubrik der zugrunde liegende Statistik von Destatis den Namen „Wohnen und Energie“ hat. Der Anstieg beruht also mitnichten nur auf der Steigerung der Mieten, sondern auch (und in den letzten Jahren überproportional) auf der Steigerung der Energiekosten, insbesondere Stromkosten. Gerne ignoriert wird auch (Herr Gburek hat es zumindest erwähnt) das auch die sonstigen Mietnebenkosten in den Statistiken inkludiert sind. Auch hier ist der Staat mit seinen Vorschriften ein Hauptkostentreiber. Beim Vermieter bleibt davon nichts hängen. Selbst wenn es also den Notstand geben sollte: Ausgerechnet beim Vermieter anzusetzen ist ist nur aus staatlicher Sicht der beste Weg.

    Und wie sieht es denn nun aus? Im Jahr 2006 betrug der Anteil der Kosten für „Wohnen und Energie“ stolze 32,7 % an den Haushaltsausgaben. Das war früher schon mal weniger, und (sehr viel früher) auch mal mehr. Im Jahr 2014 betrug der vergleichbare Kostenanteil bereits 36,0 %. Immerhin 3,3 %-Punkte mehr, oder eine Steigerung von 10 %.
    Aber wie so oft darf man bei der Betrachtung nicht beim Preis hängen bleiben. Es lohnt auch der Blick auf das, was man dafür bekommt. Und das waren im Jahr 2006 vergnügliche 41,2 m² Wohnfläche pro Kopf. Im Jahr 2014 bekam man durchschnittlich 46,5 m² Wohnfläche pro Kopf. Wir leben also großzügiger. Und die Steigerung beträgt etwas mehr als 10 %. Tatsächlich wurden Miete und Energie (bezogen auf das Einkommen) also überhaupt nicht teurer, sondern man hat mehr genutzt, und folglich auch mehr bezahlt. Würde man jetzt Miete und Energie (Nebenkosten) seperat betrachten käme man wahrscheinlich sogar zu dem Ergebnis dass der reine Mietanteil an den Haushaltseinkommen (und bezogen auf eine unveränderte Quantität) gesunken ist.

    Wo ist da also überhaupt der Notstand? Wenn sich übermorgen jeder eine 200 m² Wohnung mietet beträgt der Anteil an den Haushaltsausgaben schon über 100 % – Ohweia, das ist dann erst ein Notstand. Ach ja: 1970 kam man noch mit 36 m² pro Kopf aus.

  4. markus45 sagt:

    Als jemand der von Wohnraummangel direkt betroffen ist, befürworte ich schon politische Maßnahmen. Die Ausweitung von Bauland halte ich jedoch für wesentlich wesentlich effizienter und transparenter.

    • Insasse sagt:

      @markus45:

      Hier gibt es offenbar einen deutlichen Interessenkonflikt zwischen Ihnen und den vom Steuerzahler, also auch Ihnen, hoch zwangssubventionierten (Um-) Weltverbesserern in der Politik. Und Sie sind ganz sicher nicht der Einzige, der von diesem Konflikt betroffen ist. Trotzdem werden diese Politiker mit großen Mehrheiten immer wieder gewählt. Offenbar wählen die Wähler gegen ihre eigenen Interessen. Warum nur?

    • Skyjumper sagt:

      Guten Morgen @markus45,

      eine Bemerkung vorab: Natürlich ist eine Statistik immer nur eine Statistik und hilft im individuellen Fall null und gar nicht. Wenn Sie betroffen sind, sind Sie betroffen. Egal was die Statistik sagt.

      Rein statistisch gesehen, siehe meinen Beitrag weiter oben, gibt es allerdings gar keinen objektiven Wohnraummangel, sondern einen quantitativ gestiegenen Anspruch. Und natürlich muss man hier auch sehr genau aufpassen welchen Rahmen man setzt.

      Im Bundesschnitt liegt die Eigentumsquote z.B. bei etwa 40 %, was im Umkehrschluß bedeutet dass 60 % der Bevölkerung Mieter sind und unmittelbar von Veränderungen in diesem Bereich betroffen sind, bzw. miteinander konkurrieren. In Hamburg und Berlin sind es jedoch über 80 % Mieter. Es betrifft hier also deutlich mehr Menschen und es herrscht eine ausgeprägtere Konkurrenz untereinander. Kann hier ein Vermieter irgend etwas für?

      Weder in Berlin, noch in Hamburg kann man dem jedoch so ohne weiteres mit einer Baulandausweitung begegnen. Den innerstädtischen Platz gibt es schlicht nicht, bzw. würde es die Umfeldqualitäten deutlich reduzieren. Man muss also nach anderen Wegen suchen, die eher in einer Änderung des Baurechts liegen müßten (z.b. mehr Geschosse zulassen). Das aber ist langwierig und teilweise auch kompliziert in der Folgenabschätzung. Der Vermieter hat da sehr wenig Einfluß drauf.

      Und selbst wenn es mehr Wohnungsbau gibt (was bereits seit 2 Jahren der Fall ist), ändert das nichts daran dass die sich ständig verschärfenden Bauvorschriften das Bauen von Wohnraum sehr viel teurer gemacht haben als dies noch vor 10-15 Jahren der Fall war. Das Abstruse ist doch, dass bei einem aktuellen Neubau selbst eine Nettokaltmiete von 10,- €/m² (in Hamburg) kaum eine nennenswerte Rendite für den Vermieter erbringt. Da sehe ich das Hauptproblem. Und das sollte man nicht einem Vermieter anhängen.

      Und zu guter Letzt, und der Vollständigkeit halber, wir sind angeblich ein Sozialstaat und unterstützen die schwächeren Mitglieder unserer Gesellschaft. Doch ausgerechnet bei einem der wichtigsten Lebensumstände, dem Dach über dem Kopf, hat sich die öffentliche Hand fast komplett zurückgezogen. Der soziale Wohnungsbau hat so manchen Missbrauch befördert, das will ich nicht bestreiten, doch dass die Reduzierung der Anzahl von Sozialwohnungen um rund 2/3 für die sozial schwächeren Mitglieder unserer Gesellschaft nicht folgenlos bleiben konnte liegt doch zwingend auf der Hand. Auch dies ist eine politische Entscheidung die man einem Vermieter allenfalls in seinem Part als Teil des Wahlvolks ankreiden darf.

      @Insasse hat schon Recht wenn er sich fragt warum wir alle, als Wahlbevölkerung, immer wieder die gleichen Flachnasen wählen die uns nach Strich und Faden verarschen.

  5. Argonautiker sagt:

    Es wird alles sozialistischer!

    Alles? Wirklich Alles?

    Nein, eine kleine Klicke hat sich dem sozialistischen Diktat erfolgreich verweigert, und diktiert vollkommen unabhängig, und bar jeder Einmischung, denn das wirkliche Mitbestimmen in der Politik, das wurde nicht sozial auf alle verteilt, da sieht man zu, daß das alles schön in der klitze kleinen Klicke bleibt.

    Zur Erinnerung:
    Als die ominöse Warnung raus ging, der Bürger solle immer einen Notvorrat anlegen, kam nach der Verwirrung darüber, kurz darauf die entspannende Information von Cäsar Angelus Merkelus heraus, daß man sich aber keine Sorgen machen müsse, denn in einem wirklichen Notfall, würde man natürlich die Bauern notfalls enteignen um die Versorgung Aller zu gewährleisten.

    Dannach war ich wirklich sehr entspannt und beruhigt.

    Also was wollen die Hausbesitzer eigentlich, sollen sie froh sein, wenn Cäsar Angelus Merkelus sie nicht enteignet. Außerdem kann sie nix dafür, weil sie nun mal in ihrer prägenden Phase des Lebens in einem Haushalt großgeworden ist, der freiwillig die freie Marktwirtschaft verlassen hat, weil der Sozialismus nun mal das bessere System ist.

    Wenn man mal außer acht lässt, das das Leben kein System ist, dann hat der Sozialismus recht, er ist das bessere System, deswegen entbietet sich auch jegliche Kritik daran, und sollte man dies doch kritisieren wollen, dann gedenkt Cäsar Angelus Merkelus den nächsten G20 Gipfel, der bis dann aber auf ein G1 sozialisiert wurde, halt in dem Viertel abzuhalten in dem Sie wohnen. Dann geht dem Spektakel aber so wie es sich gehört auch eine Militärparade voraus. Basta!

    Zu einer Infragestellung ob der ganze Mist, nicht die Folge des Mistes ist, den der Misthaufen in Berlin mit seinen Regulierungen verursacht, scheint man nicht fähig. Die Partei hat immer recht!

    Eins muß man Cäsar Angelus Merkulus lassen, wie man innerhalb von 12 Jahren eine SED aus der CDU, SPD, FDP, GRÜNEN,… hat schaffen können, ist bemerkenswert. Alle Achtung!

    Als nächstes steht die Festlegung der Mietpreise pro Quadratmeter an. Danach werden die Lebensmittelpreise pro Kilo sozialisiert, und die Haarschnitte auf Cäsars Frisur vereinheitlicht. Dann werden alle überflüssigen Männer zu gebärfähigen Frauen umgebaut, und dann wird der Mond zur Erde gemacht und die Erde zum Mond. Die Sonne wird abgeschafft, weil der Mond dann ja größer ist und das Licht Cäsars vollkommen ausreicht um alle glücklich zu machen.

    Ave oh Cäsar Angelus Merkelus.

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