Von Sprücheklopfern und Immobilienanlegern (Manfred Gburek)

29. März 2009 | Kategorie: Kommentare

Der G-20-Gipfel am 2. April lässt Anleger schon im Vorfeld unglaublich nervös agieren. Deshalb schwanken Aktien, Anleihen, Edelmetalle, Rohstoffe und Währungen wild hin und her. Dass es genug Anlass dazu gibt, habe ich Ihnen in der vergangenen Woche mit Zitaten von Merkel-Berater Krahnen belegt….

Die zu erwartende Enttäuschung nach dem 2. April (weil Amerikaner und Briten sich mit ihrer extremen Geldpolitik und Regulierungswut durchsetzen) wird die Anleger wieder zur Tagesordnung übergehen lassen. Das bedeutet dann: hier und da ein paar Spielchen mit Aktien; viele Anleihen sind nur über sehr weite Spreads (deutsche Bundesanleihen und US-Staatsanleihen niedrig verzinst, griechische, irische und andere Anleihen maroder Staaten sowie Unternehmensanleihen hoch verzinst) an den Mann zu bringen; Edelmetalle und Rohstoffe nehmen wieder Fahrt auf, und der Dollar geht über kurz oder lang den Bach runter.

Derweil schießen Politiker sich noch vor der Bundestagswahl testhalber auf die Europawahl ein: Erst beschließen die Regierungsparteien eine vom 1. Juli an geltende Rentenerhöhung, von der niemand weiß, wie sie bezahlt werden soll. Dann kommt die Aufstockung der Abwrackprämie (Futter für Dracula, pardon, Subvention für rumänische Kleinwagen, für italienische, französische und sogar deutsche Sardinenbüchsen).

Und weil die Linken ihre Chance wittern, von der unzufriedenen Masse des sog. Prekariats an den Wahlurnen zu profitieren, ziehen sie vorsorglich schon mal mit viel Remmidemmi durch die Straßen. Für spannende Wahlen ist jedenfalls gesorgt. Doch was danach kommt, ist alles andere als spannend: Neuverteilung der Lasten, d.h. hier und da etwas Steuererhöhung (z.B. für die „Reichen“), Abwälzung der öffentlichen Schulden auf die Allgemeinheit (geht ganz einfach: durch Geldentwertung) und Daumenschrauben für Steuersparer (in Vorbereitung: Attacken der Finanzverwaltung gegen Investitionen in den Denkmalschutz und in Sanierungsgebieten (§§ 7 h und 7 i EStG).

Wenn es doch nur dabei bliebe. Indes, die Anleger unter den Bundesbürgern müssen noch mehr verkraften. Nehmen wir das Thema Investmentfonds. Dazu habe ich in meinem Buch „Die 382 dümmsten Sprüche der Banker“ ein markantes Beispiel aufgeführt: Union Investment warb 2008 wie von Sinnen für den Fonds UniRak mit Sprüchen wie „Heute Steuermann. Morgen Steuersparer.“ oder „Bis 30.12. anlegen und 25 Prozent Steuern sparen!“ Wer darauf reinfiel und nun den zweifelhaften Vorteil hat, keine Abgeltungsteuer zahlen zu müssen, kassierte erst einmal herbe Buchverluste, deren Ausmaß die Steuerersparnis bei weitem in den Schatten stellt.

Zweites Beispiel: Die inzwischen größte deutsche Investmentgesellschaft AGI aus dem Allianz-Konzern muss – ebenso wie ihre Konkurrenten – reihenweise Fonds schließen bzw. zusammenlegen, weil sie sich mangels Größe oder aus anderen Gründen nicht mehr rechnen. Ergebnis: Anleger finden sich in Fonds wieder, die gar nicht mehr zu ihren ursprünglichen Zielen passen. Drittes Beispiel: Die Fondsidee als solche hat erheblichen Schaden genommen, weil Fondsmanager aufgrund von Anteilsrückgaben ihrer Anleger gezwungen sind, Wertpapiere oder Immobilien zur Unzeit zu verkaufen. Das hat im vergangenen Herbst vielen Aktienkursen den Rest gegeben und offene Immobilienfonds zur vorübergehenden Schließung veranlasst.

Einer meiner ganz großen Favoriten unter den Sprücheklopfern ist die Luxemburger (früher Kölner) Privatbank Sal. Oppenheim, die spät, aber nicht zu spät in der April-Ausgabe des Manager Magazins regelrecht vorgeführt wurde. Sie warb mit dem folgenden Spruch für Optionsscheine, Aktienanleihen und Zertifikate: „Gewinnen Sie. Mit Ihrer Meinung zu den Märkten. Zweistellige Renditen in jeder Marktsituation.“ Das ist keine heiße Luft mehr, das ist einfach nur noch lauwarmer Dunst. Denn solche Renditen können schnell zum zweistelligen Reinfall werden, wenn die Meinung zu den Märkten sich als falsch erweist.

Und was dieses theoretische Konstrukt noch schlimmer macht, ist der zusätzliche Hinweis „Privatbankiers seit 1789“ – als hätte die Bankengründung im Jahr der Französischen Revolution etwas mit den Zockerpapieren der Gegenwart zu tun. Ich kann Ihnen nur dringend raten, alles (Werbung, Formulare, als Beratung getarnter Verkauf usw.), was von Banken- und Sparkassenseite auf Sie zukommt, mit Ihrem gesunden Menschenverstand zu analysieren, bevor Sie sich für eine Anlage entscheiden. Mein Buch mit den dümmsten Sprüchen kann Ihnen dabei von großem Nutzen sein.

Schlagen wir nun, wie vor einer Woche versprochen, einen Bogen zu Immobilien, speziell Wohnimmobilien, d.h. zu einem Metier, in dem es leider auch von dummen Sprüchen nur so wimmelt („mietfrei wohnen“, „inflationssicher“, „beste Altersvorsorge“ u.a.). Dumm daran ist die platte Aussage, denn zu jedem von diesen Argumenten gibt es mindestens ein Gegenargument: Die Mietfreiheit erkauft man sich i.d.R. mit jahrelangem Zwangssparen und mangelnder Mobilität, die Inflationssicherheit ist auf gute Lagen mit soliden Mietern begrenzt, und die Altersvorsorge besteht aus einem ganzen Bündel von Vorsorgemaßnahmen und darauf abgestimmten Anlagen statt nur aus einem Haus oder einer Wohnung. Die April-Ausgabe der Zeitschrift „Immobilienwirtschaft“, für die ich auch schreibe, enthält einen Beitrag von mir zum Thema Immobilienaktien. Darin untersuche ich auch deren dramatische Kursrückgänge, die zeigen, dass wahrlich nicht alles Betongold ist, was zu glänzen scheint. Rückschluss auf Direktanlagen in Beton: Um das passende Objekt (oder mehrere) zu finden, brauchen Sie schier unendlich viel Geduld.

Dazu hier ein paar wichtige Findungskriterien: Vorab müssen Sie genau definieren, was Sie mit dem Ding wollen. Mietrendite? Können Sie meistens vergessen, falls Sie sich nur ein Objekt leisten wollen. Denn ein Altbau birgt verdeckte Risiken (vom Renovierungsstau bis zu problematischen Mietern), und ein Neubau ist fast immer zu teuer. Bei mehreren Objekten, falls Sie also ziemlich reich sind, können Sie Ihre Anlagen entweder lokal konzentrieren (Vorteil: nach dem Rechten schauen; Nachteil: nervende Mieter) oder regional diversifizieren (Vorteil: Risikoausgleich; Nachteil: an der Rendite zehrende Verwaltungskosten). In jedem Fall haben Sie es mit einem Mietrecht zu tun, aus dem von Fall zu Fall der Geist der Enteignung emporsteigt – weshalb der Geschosswohnungsbau schon fast zum Erliegen gekommen ist.

Wenn Sie sich nun sagen, gerade wegen dieser Marktkonstellation will ich investieren, dann müssen Sie sehr viel Zeit für die Standortsuche aufwenden. Dazu gibt es ja immer wieder nette Anregungen, wie neulich in der Wirtschaftswoche und in der FAZ. Doch Ihre Wunsch-Mikrostandorte haben Sie damit längst noch nicht gefunden. Und wenn Ihnen ein Makler oder sonst wer vorrechnet, beim aktuell niedrigen Zinsniveau rentierten sich Mietshäuser allemal, sollten Sie vorsichtshalber erst testen, was Banken und Finanzierungsspezialisten von Ihrer Bonität halten. Abgesehen davon, dass viele Beispielrechnungen von zum Teil abenteuerlichen Mietsteigerungen ausgehen. Wer das alles und noch mehr bedankt, ist am Ende womöglich so frustriert, dass er sein Geld lieber in offenen oder geschlossenen Fonds anlegt. Dort lauern allerdings wieder andere Gefahren. Denn offene Fonds investieren in gewerbliche Objekte, sind also konjunkturanfällig; und die zuletzt aus dem Boden sprießenden geschlossenen Wohnungsfonds müssen sich erst bewähren.

Wie steht es um selbst genutzte Wohnhäuser und Wohnungen? Einiges von dem bezüglich der Mietshäuser Gesagten trifft auch auf sie zu (z.B. Standort und Finanzierung). Ansonsten handelt es sich aber um eine ganz andere Kategorie von Anlagen, um ein Mittelding zwischen Investitions- und Konsumgut. Für alle Interessenten, die länger an einem Ort bleiben wollen, sind sie prinzipiell zu empfehlen. Und alle, die flexibel sein wollen, sollten lieber Mieter bleiben. Auf der Münchner Messe „Eigentum & Wohnen“ habe ich vor gut einer Woche übrigens eine interessante Beobachtung gemacht: Renommierte Anbieter von Neubauten überschlugen sich mit Messerabatten, Einrichtungszuschüssen, mit der Übernahme der Grunderwerbsteuer und sonstigen Preisabschlägen. Kurzum, wenn sogar im hochpreisigen München „Geiz ist geil“ gilt, können Sie sicher sein, dass Sie sich für den Kauf von Wohnimmobilien noch etwas Zeit lassen sollten. Aber aus den Augen verlieren dürfen Sie sie auf keinen Fall, falls Sie vorhaben, länger an einem Ort wohnen zu bleiben.

Manfred Gburek, 27. März 2009 – Internetseite: www.gburek.eu

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