Von Sparweltmeistern und anderen Erfolgsgeschichten

25. April 2012 | Kategorie: RottMeyer, Zeitlos

(von Bankhaus Rott) In Irland spielt der Staat eine tragende Rolle auf dem Wohnungsmarkt. Vor allem öffentliche Mietzuschüsse sorgen für ein im Vergleich zum kollabierten Häusermarkt hohes Mietniveau. Überaus bemerkenswert ist das erreichte Ausmaß der ursprünglich als temporär eingestuften Maßnahmen …

Die Ausgaben für das Programm stiegen von €369 Millionen Euro im Jahr 2005 auf derzeit über €500 Millionen. Zur Einordnung: Übertragen auf die Bevölkerung Deutschlands käme man auf einen Wert von mehr als 9 Milliarden Euro – wohlgemerkt, allein für Mietkostenzuschüsse. Der Rückgang der Mieten war in Irland auch wegen dieses Eingriffs bisher wesentlich geringer als der Verfall der Hauspreise. Mit einem mittleren Minus von mehr als 25% kann man allerdings durchaus von einem Einbruch sprechen. Betroffen waren alle irischen Regionen, auch die Mieten in der Hauptstadt Dublin bezogen Prügel. Lage, Lage, Schieflage müsste es wohl im Maklersprech heißen.

Das irische Programm zur Unterstützung von Mietzahlungen wuchs in den vergangenen Jahren kräftig. Die Anzahl der Empfänger legte seit 2005 um mehr als 60% zu, wodurch laut einer Studie der Immobilien-Site Daft mittlerweile 40% des privaten Vermietungsmarkts direkt von den staatlichen Hilfen beeinflusst werden. Indirekt wirken solche Maßnahmen naturgemäß auf den ganzen Sektor. Begünstigt sind Mieter mit sehr geringen oder gar keinem Einkommen und – das wird gerne vergessen – die Eigentümer. Die Vermieter können staatlich subventioniert deutlich höhere Mieten einfahren, als dies der Markt allein hergäbe.

Dies bringt die auch in Deutschland bekannten Effekte mit sich. Die staatlichen Subventionen führen dazu, dass andere Menschen, die „schlecht, aber nicht schlecht genug“ verdienen, de facto überhöhte Mieten zahlen, weil die staatlichen Hilfen für andere ein weiteres Absinken der Mieten für kleine Wohneinheiten verhindern. So sieht sie aus, die Kehrseite der angeblich „fairen und solidarischen Hilfen“. Wären die Mieten in Irland annähernd so stark zurückgegangen wie die Verkaufspreise, wäre das Mietniveau in der Breite um etwa ein Drittel niedriger – €500 statt €750 im Monat, das macht eine Menge aus. Es handelt sich übrigens nicht um einen Basiseffekt, wie man vermuten könnte. Dieser würde sich ergeben, wenn die Mieten im Boom wesentlich langsamer zugelegt hätten. Das weiterhin – höflich formuliert – ambitionierte Mietniveau zeigt sich allerdings auch in den berechneten Mietrenditen, die natürlich nur für diejenigen zu erzielen sind, die entweder noch an günstige Finanzierungen kommen oder keine Schulden mehr vor sich her schieben.

Aus gutem Grund gerät in Irland diese massive Subventionierung von Mieten nun ins Visier. 

Vor allem die mit der vermeintlichen Fairness verbundene Schattenseite ist auch der Regierung offensichtlich nicht entgangen. Im Grunde handelt es sich um eine Entwicklung, die gut in Bastiats Essay „What is seen, and what is not seen“ passen würde. In der Einleitung des aktuellen Daft Reports äußert sich Joan Burton zum Thema Mietzuschüsse.

(Daft Review 2011, Joan Burton, Minister for Social Protection, Ireland) It is essential, therefore, that State support for rents are kept under review, reflect current market conditions and do not distort the market in a way that could increase rent prices for others, such as low paid workers and students.

Inwiefern diese Feststellungen im kommenden Jahr Einfluss auf politische Entscheidungen haben werden, ist naturgemäß schwer zu sagen. Politisch stellt man über die Transfers gleichzeitig die Vermieter und die Transferleistungsempfänger auf Kosten anderer zufrieden, womit in der Krise ein großer Teil der Stimmberechtigten wenig Lust verspüren dürften, diesen Zustand zu ändern. Man wird sehen, wie mögliche Streichungen beim gesamten Wahlvolk ankommen.

(Daft Review 2011, Joan Burton) The issue of rents stabilising since December 2009, given the deterioration in both net disposable incomes and employment opportunities, does pose the question as to whether an element of this relates to the pricing floors available to landlords in the form of rent supplement limits. It is essential that rents are allowed to stabilise from a natural balance of supply and demand, rather than as a result of a price floor funded by the taxpayer.

Die Subventionen sind nicht der einzige Grund für das vergleichsweise hohe Mietniveau. Selbst wenn der Kauf einer Immobilie relativ zur Miete attraktiver geworden sein sollte, muss ein Interessent erstens das nötige Eigenkapital haben und zweitens einen Kredit erhalten. Beides ist in einer ausgeprägten Wirtschaftskrise schwierig. Viele Iren haben ohnehin ihr Eigenkapital bereits in den vergangenen Jahren am Markt verbrannt. So führt aktuelle der Wohntrend weg von der traditionellen Struktur, in der drei Viertel der Iren in den eigenen vier Wänden wohnten. Das ist nicht schön, aber eine logische Konsequenz der Entwicklungen der vergangenen Jahre... (Seite 2)

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4 Kommentare auf "Von Sparweltmeistern und anderen Erfolgsgeschichten"

  1. wolfswurt sagt:

    Die Blase am Immo-Markt kann ich aus meinen Irlandaufenthalten bestätigen.

    Der Unterschied zur spanischen Blase und ebenso zur beginnenden deutschen Blase ist der demographische Faktor.

    Entscheidend ist die zukünftige Nachfrage, sprich Nachschuldneranzahl, um die Entwicklung einschätzen zu können.

    Bevölkerungsdurchschnittsalter Entwicklung von 2005 nach 2011:

    Irland, 33,7 – 34,8
    Spanien, 39,51 – 40,5
    Deutschland, 42,16 – 44,9

    Anhand dieser Zahlen allein ist die Situation für Irland in der Zukunft entspannt zu sehen.

    Katastrophal allerdings für Deutschland.

    Ps.: Quelle der Zahlen: http://www.welt-auf-einen-blick.de/bevoelkerung/durchschnittsalter.php

  2. wkn sagt:

    Interessanter Bericht @Bankhaus Rott – vielen Dank dafür.

    Ich gehe davon aus, dass wir in Deutschland auch auf dem Weg zu einer Immobilienblase sind. Die Kaufpreise sind vor allem in Ballungsgebieten extrem gestiegen und es wurden selbst diejenigen Immobilien verkauft, die die letzten Jahre wie Blei im Bestand der Händler lagen, weil sie vormals keiner haben wollte.
    Die Mietpreise sind nicht, bzw. nicht in diesem Maße gestiegen.

    Hier noch ein Bericht zu diesem Thema:
    http://www.manager-magazin.de/unternehmen/artikel/0,2828,827366,00.html

  3. […] Rott & Meyer: Von Sparweltmeistern und anderen Erfolgsgeschichten […]

  4. gilga sagt:

    „Die Mietpreise sind nicht, bzw. nicht in diesem Maße gestiegen.“

    Das kommt auf die Region und den betrachteten Zeitraum an. In der ostdeutschen Grosstadt in der ich lebe sind die Kaltmieten im Schnitt(!) schon ganz ordentlich gestiegen in den letzten 10 Jahren. Und das bei praktisch gleichbleibendem durchschnittlichen Nettoeinkommen.

    Letzteres dürfte allerdings auch der Grund sein, warum bei den Mieten wohl kaum ein großer Griff nach oben gelingen kann. Wie schon der erste Kommentator treffend schreibt gibt das die Altersstruktur in Dtl. nicht her. Kann die Landflucht + ggf. Zuzüge aus dem Ausland nach Dtl. die Überalterung (bzw. um es realistisch auszudrücken das simple „wegsterben“ großer Teile) der Gesellschaft ausgleichen? Ich weiß es nicht. Fakt dürfte sein, dass sich mögliche Mietsteigerung in Dtl. ziemlich stark an den Rentensteigerungen und im unteren Segment an den gezahlten Sozialleistungen werden orientieren müssen.

    Ob die Investoren in Dtl. da einen guten Schnitt machen werden? Ich weiß es nicht, wäre mir da vor allem in der Breite aber auch nicht sooo sicher.

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