Steigende Zinsen, fallende Mieten

22. März 2017 | Kategorie: RottMeyer

Von Bankhaus Rott

Wenn Lemminge Wörter erfinden dürfen, dann kommen Begriffe wie Schwarmintelligenz dabei heraus. Der Schwarm bietet dem einzelnen Hering zwar ein gutes Gefühl. Wer jedoch schon einmal gesehen hat, wie Raubfische mit offenem Maul durch einen Schwarm rauschen, der weiß um den eher lockeren Zusammenhang zwischen guten Gefühlen und guten Resultaten.

Der aktuelle Rausch in einigen europäischen Immobilienmärkten führt zu vielen Hauskäufern, die nach Entrichtung der Erwerbskosten ohne Eigenkapital in den eigenen vier Wänden stehen, die zu 100% der Bank gehören. Im Schwarm anderer Hauskäufer hat mancher nach der endlichen Finalisierung des Hauskaufs ein gutes Gefühl.

Demjenigen der gut gerechnet hat sei das von Herzen gegönnt. Denen, die lediglich den Schönwetterrechner und die von Immobilienmaklern und Finanzierungsverkäufern geschriebenen Broschüren zur Entscheidungsfindung herangezogen haben, darf man wünschen, der Zinsanstieg lässt sich noch ein bisschen Zeit, bevor er den Schwarm ins Auge fasst.

In dem Maße wie der Anteil des Eigenkapitals an den Finanzierungen abnimmt und die Hauspreise weiter steigen, nehmen die Risiken für die unvorsichtigen Käufer zu. Manche Finanzierung wackelt schon lange vor der Scheidung oder dem temporären Verlust des Jobs. Nicht erst wenn die Erwerbskosten deutlich höher sind als das Eigenkapital sollte man der Tatsache ins Auge sehen, möglicherweise nicht der geeignete Kandidat für einen Hauskauf zu sein.

Das geschieht offenbar selten und so ist der immer grotesker werdende Herdentrieb an den Immobilienmärkten von erstaunlicher Hartnäckigkeit.

Bemerkenswert ist der immer grotesker werdende Herdentrieb an den Immobilienmärkten. Die Quadratmeterpreise in deutschen Ballungszentren haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Oft waren die Anstiege deutlich stärker als die Mietsteigerungen.

Das Verhältnis auf Kaufpreisen und Mietzins ist durchaus interessant, denn selbst wenn jemand sein Haus für sich erwirbt, lassen Veränderungen bei den Mieten durchaus Rückschlüsse auf die Robustheit eines generellen Preisanstiegs zu.

Der Zinsrückgang in den USA endete 2012. Nach einem kurzen Wiedersehen mit den in diesem Jahr markierten Tiefs der zehnjährigen Rendite einige Jahre später ging es seither deutlich aufwärts. Die Renditen sind auf breiter Front gestiegen. Die folgende Grafik zeigt die Veränderung der Zinskurve seit 2012.

Bis zu einer Laufzeit von 20 Jahren liegt man bereits wieder über dem Niveau von vor fünf Jahren. Die zehnjährige Rendite ist ausgehend vom Tief bei knapp über 1,4% mittlerweile um mehr als einen Prozentpunkt angestiegen.

Auch die deutsche Zinskurve ist in Bewegung geraten.

Auch an den Immobilienkrediten geht diese Entwicklung natürlich nicht vorbei. Ein Anstieg der Zinsen um 2,5 Prozentpunkte bedeutet für einen Kreditnehmer bei einem Volumen von 500.000 Euro eine Steigerung der monatlichen Zinsbelastung von mehr als 1000 Euro. Und selbst dann wäre man weit von einem Zins entfernt, den man hoch nennen sollte.

Steigen die Zinsen um 5 Prozentpunkte auf immer noch nicht absurde Niveaus, dann macht das eine um schlappe 25.000 Euro jährlich höhere Zinsbelastung. Und eines ist gewiss. Auf steigende Preise sollte man in diesem Szenario nicht setzen. Man zahlt also höhere Raten für ein billiger werdendes Gut. Wie egal manchen dann der Preisrückgang wirklich ist, wird sich zeigen.

Wie so oft dauert es in Deutschland länger, bis sich eine Idee durchsetzt. Das gilt auch für den Immobilienmarkt. Während Ländern wie Spanien ihre Immobilienkrise noch in den Knochen steckt, basteln viele hierzulande fleißig an ihrem gehebelten Investment. Für viele ist der Hauskauf sicher angemessen und gut finanzierbar. In den letzten Jahren setzt sich jedoch die famose Botschaft Alan Greenpans durch. Er sagte einst, jeder solle sich ein Haus leisten können, auch derjenige, der sich keines leisten kann.

Die niedrigen Zinsen locken immer mehr Käufer in teils enorm teure Segmente, in die sie sich dann mit ein paar Prozent Eigenkapital hineinstürzen. Oft ist ein Mehrfaches des Eigenkapitals schon nach den Erwerbskosten verdampft. Anhand der Daumenregel, gut 10% des Anschaffungspreises als Erwerbskosten anzusetzen, lässt sich leicht ableiten, von welcher Basis aus man bei 5% Eigenkapital startet.

Angenommen der Kauf einer Immobilie für 500.000 Euro verursacht 50.000 Euro Kosten. Das sind über zehn Jahre gerechnet monatlich mehr als 400 Euro, für die man nicht einen Ziegelstein erhält.

In der Regel sind die in den Markt strömenden Heerscharen kein Zeichen eines beginnenden Preisanstieges sondern oft ein Ausdruck der Verzweiflung. Viele haben das Gefühl, schon so viel verpasst zu haben, oder pflegen die Hoffnung, noch so viel mitnehmen zu können.

Das Argument, man kaufe ja nur um selbst in einem Haus zu wohnen wird bei bestimmten Preisniveaus mehr oder weniger absurd. Oft suggerieren die niedrigen monatlichen Raten auf Grund der noch niedrigen Zinsen eine entspannte Situation. Allerdings wird irgendwann auch die aufgenommene Summe vom Kreditgeber eingefordert.

Bei 500.000 Euro plus Kosten ist man auch ohne Zinsen über 20 Jahre bei einer monatlichen Belastung von rund 2000 Euro, die bekanntlich aus dem Nettoeinkommen stammen müssen. Kein Pappenstiel und ein langer Zeitraum, in dem auch am Immobilienmarkt und bei den Zinsen eine Menge passieren kann. Ein Blick auf die vergangenen 20 Jahre vermittelt einen guten Eindruck möglicher Verwerfungen. Trotzdem halten viele schon nicht besonders hohe Zinsen von vier Prozent für „absurd“. Absurd ist jedoch eher die Hoffnung, dass die aktuelle Extremsituation sich 20 Jahre stabil durchhalten lässt. Sein finanzielles Überleben sollte man nicht an diese Hoffnung koppeln.

In der Schweiz, in der ja bekanntlich alles immer nur steigen kann, zeigen sich langsam erste ernst zu nehmende Risse im Immobilienmarkt. So sehen die Autoren einer Studie der Credit Suisse die Mietzinsen in der Schweiz „auf breiter Front rückläufig“.

(Quelle: Credit Suisse)

Mietwohnungen: Das Angebot galoppiert der Nachfrage davon

Mit Wohnrenditeliegenschaften erzielen Fondsanleger derzeit eine um 3 Prozentpunkte höhere Ausschüttungsrendite als mit 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen. Es verwundert daher nicht, dass breitflächig in den Bau neuer Mietwohnungen investiert wird – und zwar unabhängig davon, was auf der Nachfrageseite passiert. Auch steigende Leerstände halten derzeit Investoren nicht davon ab, Wohnbauprojekte zu entwickeln.

Einem anhaltend starken Mietwohnungsbau steht eine nicht unbedingt zahlenmässig, dafür aber kaufkraftmässig geringere Nachfrage gegenüber. Besonders ausserhalb der Zentren vermag die Nachfrage mit dem Angebot nicht mehr mitzuhalten. Dementsprechend war 2015 erneut ein markanter Anstieg der Leerwohnungsziffer zu beobachten (um 0.18 Prozentpunkte auf den Stand von 1.76%, Abb. 30). Noch stärker zugenommen als im Vorjahr haben die Leerstände dabei in den ländlichen Regionen, wo inzwischen ein Niveau von 2.9% erreicht wird. Doch auch zentrumsnähere Regionen sind zunehmend von einem Angebotsüberhang betroffen: In den Klein- (2.5%) und Mittelagglomerationen (2.4%) und ihrem Umland sind die Leerstände ebenfalls weiter gestiegen

Solche Tendenzen benötigen in einem heterogenen Markt ihre Zeit um sich durchzusetzen. Noch länger dauert es manchmal, bis solche Tendenzen ernst genommen werden. So fallen die Mieten in den oberen Kategorien bereits seit geraumer Zeit. Die teuersten 10% der Mietwohnung zeigen seit 2014 einen Hang zur Schwäche. In den unteren Preislagen verläuft der Prozess bisher noch sehr gemächlich.

Die normale Reaktion auf derartige strukturelle Veränderungen erinnert an die Geschichte vom 100-jährigen Raucher. So wie der eine uralte Raucher nicht das Rauchen zum Gesundheitsprogramm macht, so negieren punktuell neue Preissteigerungen nicht eine breite Tendenz fallender Preise. Der Zeitpunkt für neue Investitionen am Immobilienmarkt ist wohl nicht nur in der Schweiz vorbei.

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