Steigende Zinsen, fallende Mieten

22. März 2017 | Kategorie: RottMeyer

Von Bankhaus Rott

Wenn Lemminge Wörter erfinden dürfen, dann kommen Begriffe wie Schwarmintelligenz dabei heraus. Der Schwarm bietet dem einzelnen Hering zwar ein gutes Gefühl. Wer jedoch schon einmal gesehen hat, wie Raubfische mit offenem Maul durch einen Schwarm rauschen, der weiß um den eher lockeren Zusammenhang zwischen guten Gefühlen und guten Resultaten.

Der aktuelle Rausch in einigen europäischen Immobilienmärkten führt zu vielen Hauskäufern, die nach Entrichtung der Erwerbskosten ohne Eigenkapital in den eigenen vier Wänden stehen, die zu 100% der Bank gehören. Im Schwarm anderer Hauskäufer hat mancher nach der endlichen Finalisierung des Hauskaufs ein gutes Gefühl.

Demjenigen der gut gerechnet hat sei das von Herzen gegönnt. Denen, die lediglich den Schönwetterrechner und die von Immobilienmaklern und Finanzierungsverkäufern geschriebenen Broschüren zur Entscheidungsfindung herangezogen haben, darf man wünschen, der Zinsanstieg lässt sich noch ein bisschen Zeit, bevor er den Schwarm ins Auge fasst.

In dem Maße wie der Anteil des Eigenkapitals an den Finanzierungen abnimmt und die Hauspreise weiter steigen, nehmen die Risiken für die unvorsichtigen Käufer zu. Manche Finanzierung wackelt schon lange vor der Scheidung oder dem temporären Verlust des Jobs. Nicht erst wenn die Erwerbskosten deutlich höher sind als das Eigenkapital sollte man der Tatsache ins Auge sehen, möglicherweise nicht der geeignete Kandidat für einen Hauskauf zu sein.

Das geschieht offenbar selten und so ist der immer grotesker werdende Herdentrieb an den Immobilienmärkten von erstaunlicher Hartnäckigkeit.

Bemerkenswert ist der immer grotesker werdende Herdentrieb an den Immobilienmärkten. Die Quadratmeterpreise in deutschen Ballungszentren haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Oft waren die Anstiege deutlich stärker als die Mietsteigerungen.

Das Verhältnis auf Kaufpreisen und Mietzins ist durchaus interessant, denn selbst wenn jemand sein Haus für sich erwirbt, lassen Veränderungen bei den Mieten durchaus Rückschlüsse auf die Robustheit eines generellen Preisanstiegs zu.

Der Zinsrückgang in den USA endete 2012. Nach einem kurzen Wiedersehen mit den in diesem Jahr markierten Tiefs der zehnjährigen Rendite einige Jahre später ging es seither deutlich aufwärts. Die Renditen sind auf breiter Front gestiegen. Die folgende Grafik zeigt die Veränderung der Zinskurve seit 2012.

Bis zu einer Laufzeit von 20 Jahren liegt man bereits wieder über dem Niveau von vor fünf Jahren. Die zehnjährige Rendite ist ausgehend vom Tief bei knapp über 1,4% mittlerweile um mehr als einen Prozentpunkt angestiegen.

Auch die deutsche Zinskurve ist in Bewegung geraten.

Auch an den Immobilienkrediten geht diese Entwicklung natürlich nicht vorbei. Ein Anstieg der Zinsen um 2,5 Prozentpunkte bedeutet für einen Kreditnehmer bei einem Volumen von 500.000 Euro eine Steigerung der monatlichen Zinsbelastung von mehr als 1000 Euro. Und selbst dann wäre man weit von einem Zins entfernt, den man hoch nennen sollte.

Steigen die Zinsen um 5 Prozentpunkte auf immer noch nicht absurde Niveaus, dann macht das eine um schlappe 25.000 Euro jährlich höhere Zinsbelastung. Und eines ist gewiss. Auf steigende Preise sollte man in diesem Szenario nicht setzen. Man zahlt also höhere Raten für ein billiger werdendes Gut. Wie egal manchen dann der Preisrückgang wirklich ist, wird sich zeigen.

Wie so oft dauert es in Deutschland länger, bis sich eine Idee durchsetzt. Das gilt auch für den Immobilienmarkt. Während Ländern wie Spanien ihre Immobilienkrise noch in den Knochen steckt, basteln viele hierzulande fleißig an ihrem gehebelten Investment. Für viele ist der Hauskauf sicher angemessen und gut finanzierbar. In den letzten Jahren setzt sich jedoch die famose Botschaft Alan Greenpans durch. Er sagte einst, jeder solle sich ein Haus leisten können, auch derjenige, der sich keines leisten kann.

Die niedrigen Zinsen locken immer mehr Käufer in teils enorm teure Segmente, in die sie sich dann mit ein paar Prozent Eigenkapital hineinstürzen. Oft ist ein Mehrfaches des Eigenkapitals schon nach den Erwerbskosten verdampft. Anhand der Daumenregel, gut 10% des Anschaffungspreises als Erwerbskosten anzusetzen, lässt sich leicht ableiten, von welcher Basis aus man bei 5% Eigenkapital startet.

Angenommen der Kauf einer Immobilie für 500.000 Euro verursacht 50.000 Euro Kosten. Das sind über zehn Jahre gerechnet monatlich mehr als 400 Euro, für die man nicht einen Ziegelstein erhält.

In der Regel sind die in den Markt strömenden Heerscharen kein Zeichen eines beginnenden Preisanstieges sondern oft ein Ausdruck der Verzweiflung. Viele haben das Gefühl, schon so viel verpasst zu haben, oder pflegen die Hoffnung, noch so viel mitnehmen zu können.

Das Argument, man kaufe ja nur um selbst in einem Haus zu wohnen wird bei bestimmten Preisniveaus mehr oder weniger absurd. Oft suggerieren die niedrigen monatlichen Raten auf Grund der noch niedrigen Zinsen eine entspannte Situation. Allerdings wird irgendwann auch die aufgenommene Summe vom Kreditgeber eingefordert.

Bei 500.000 Euro plus Kosten ist man auch ohne Zinsen über 20 Jahre bei einer monatlichen Belastung von rund 2000 Euro, die bekanntlich aus dem Nettoeinkommen stammen müssen. Kein Pappenstiel und ein langer Zeitraum, in dem auch am Immobilienmarkt und bei den Zinsen eine Menge passieren kann. Ein Blick auf die vergangenen 20 Jahre vermittelt einen guten Eindruck möglicher Verwerfungen. Trotzdem halten viele schon nicht besonders hohe Zinsen von vier Prozent für „absurd“. Absurd ist jedoch eher die Hoffnung, dass die aktuelle Extremsituation sich 20 Jahre stabil durchhalten lässt. Sein finanzielles Überleben sollte man nicht an diese Hoffnung koppeln.

In der Schweiz, in der ja bekanntlich alles immer nur steigen kann, zeigen sich langsam erste ernst zu nehmende Risse im Immobilienmarkt. So sehen die Autoren einer Studie der Credit Suisse die Mietzinsen in der Schweiz „auf breiter Front rückläufig“.

(Quelle: Credit Suisse)

Mietwohnungen: Das Angebot galoppiert der Nachfrage davon

Mit Wohnrenditeliegenschaften erzielen Fondsanleger derzeit eine um 3 Prozentpunkte höhere Ausschüttungsrendite als mit 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen. Es verwundert daher nicht, dass breitflächig in den Bau neuer Mietwohnungen investiert wird – und zwar unabhängig davon, was auf der Nachfrageseite passiert. Auch steigende Leerstände halten derzeit Investoren nicht davon ab, Wohnbauprojekte zu entwickeln.

Einem anhaltend starken Mietwohnungsbau steht eine nicht unbedingt zahlenmässig, dafür aber kaufkraftmässig geringere Nachfrage gegenüber. Besonders ausserhalb der Zentren vermag die Nachfrage mit dem Angebot nicht mehr mitzuhalten. Dementsprechend war 2015 erneut ein markanter Anstieg der Leerwohnungsziffer zu beobachten (um 0.18 Prozentpunkte auf den Stand von 1.76%, Abb. 30). Noch stärker zugenommen als im Vorjahr haben die Leerstände dabei in den ländlichen Regionen, wo inzwischen ein Niveau von 2.9% erreicht wird. Doch auch zentrumsnähere Regionen sind zunehmend von einem Angebotsüberhang betroffen: In den Klein- (2.5%) und Mittelagglomerationen (2.4%) und ihrem Umland sind die Leerstände ebenfalls weiter gestiegen

Solche Tendenzen benötigen in einem heterogenen Markt ihre Zeit um sich durchzusetzen. Noch länger dauert es manchmal, bis solche Tendenzen ernst genommen werden. So fallen die Mieten in den oberen Kategorien bereits seit geraumer Zeit. Die teuersten 10% der Mietwohnung zeigen seit 2014 einen Hang zur Schwäche. In den unteren Preislagen verläuft der Prozess bisher noch sehr gemächlich.

Die normale Reaktion auf derartige strukturelle Veränderungen erinnert an die Geschichte vom 100-jährigen Raucher. So wie der eine uralte Raucher nicht das Rauchen zum Gesundheitsprogramm macht, so negieren punktuell neue Preissteigerungen nicht eine breite Tendenz fallender Preise. Der Zeitpunkt für neue Investitionen am Immobilienmarkt ist wohl nicht nur in der Schweiz vorbei.

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15 Kommentare auf "Steigende Zinsen, fallende Mieten"

  1. Skyjumper sagt:

    @Bankhaus Rott
    Ich stimme ja durchaus zu, dass viele Einfamilienheime, Eigentumswohnungen und insbesondere Immo-Fondsanteile von heute die Containerschiffe von Morgen sind. Allerdings sollte man die Situation doch deutlich differenzierter betrachten wie ich meine.

    Sicherlich kann man schwerlich einen Zeithorizont von 20 Jahren verlässlich voraussehen, aber zumindest bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist gerade in Deutschland der ganz überwiegende Teil der Käufe mit langfristigen Zinsbindungen von 10 od. 15 Jahren. Selbst bei niedrigen Tilgungsraten (die auch über die Jahre kaum durch ersparte Zinsanteile steigen) ist nach 10 – 15 Jahren das Risiko von ruinösen Erhöhungen der Zinsraten klein. Klar: Wirtschaftlich betrachtet ist das trotzdem ein Flop, aber es bringt einen bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht um Haus und Hof. Auch klar: Bei Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit ist dank gefallenen Verkaufswerte zumindest das EK in der Regel futsch. Zwar noch nie passiert, aber denkbar: Das Wirtschaftsgefüge zerrüttet sich dermaßen dass die Zinsbindung sich dank des Kleingedruckten in Wohlgefallen auflöst.

    Es verbleibt bei der alten Weisheit dass es IMMER ein Risiko darstellt sich etwas zu kaufen was man sich nur mit Kredit „leisten“ kann. Nur sollte man eben nicht alles über einen Kamm scheren.

    Folgenden Satz von Ihnen habe ich noch nicht verstanden (auch wenn ich einen Gedankenansatz habe):
    „Bei 500.000 Euro plus Kosten ist man auch ohne Zinsen über 20 Jahre bei einer monatlichen Belastung von rund 3000 Euro, …..“

    12 Monate x 3.000,- € = 36.000,- € p.a. x 20 Jahre = 720.000,– €.
    500.000,- € + 50.000,- (Kosten) = 550.000,– €
    Woher kommt das Delta von 170.000,- wenn man es OHNE Zinsen betrachtet?

    • Bankhaus Rott sagt:

      Hallo skyjumper,

      wir wollen natürlich nicht alle über einen Kamm scheren und Sie haben Recht, egal was man kauft, es ist immer ein Risiko. Eigenheimbesitz hat viele Vorteile, aber auch Nachteile. In der Branche gehen die Nachteile gerne unter genauso wie die Kosten. Bei 500.000 machen die Kaufnebenkosten einen ordentlichen Batzen aus.

      Was wir bedenklich finden ist der Hang – vor allem in den Metropolregionen und damit sind Umkreise um Großstädte von gerne auch mal einer Stunde Fahrtzeit zum Zentrum gemeint – zu wirklich enormen Kreditsummen. Sehr niedrige Zinsen verleiten viele dazu, diese Summen und den Aufwand den allein die Rückzahlung der Summe erfordert. zu unterschätzen.

      Beste Grüße
      Bankhaus Rott

  2. Aristide sagt:

    „Bei 500.000 Euro plus Kosten ist man auch ohne Zinsen über 20 Jahre bei einer monatlichen Belastung von rund 3000 Euro, …“

    Da kann was nicht stimmen. Rund 3000 € auf 20 Jahre ergibt rund 720T€. Müsste wohl „ohne steigende Zinsen“ heißen, oder?

  3. Bankhaus Rott sagt:

    Hallo Aristide und skyjumper,

    danke für die Kommentare und den Hinweis, gemeint waren natürlich 2000 Euro aus dem Nettoeinkommen, wir waren mal mit dem Brutto angefangen, aber man sollte halt alles ändern, wenn man etwas ändert!

    Beste Grüße
    Bankhaus Rott

  4. Argonautiker sagt:

    Und das sind ja nur die normalen Risiken der derzeitigen Niedrigzinspolitik.

    Da gibt es ja auch noch die Fallstricke, unter denen man in den genannten Ländern wie zum Beispiel Spanien ganz besonders leidet. Sprich, ein dubioses Geschäftsgebaren einiger Banken, welche Immobilienkredite aufkaufen/verkaufen und dann die Bedingungen ändern, und zwar mit keinem anderen Ziel, als die Kreditnehmer in die Zahlungsunfähigkeit zu bringen, um so an diese Immobilie zu kommen. Man lässt sich den Kredit nahezu ganz abzahlen und dann streicht man auch noch das Häusle ein.

    Was nützt einem ein zugesicherter Zinssatz von 15 Jahren, wenn die Laufzeit 20 Jahre beträgt, und man in den letzten Jahren dann solch einem Angriff unterliegt?

    Das ist wie beim Hunderennen, bei dem man den Hunden den Hasen vor die Nase hält, damit er sich abhetzt, und ihm die Beute zu guter Letzt dann doch vor der Nase wegzieht.

    Wurde solch einem Gebaren mittlerweile eigentlich ein Riegel vorgeschoben, oder toleriert man das Gesetzgeberisch in Form von Vetternwirtschaft weiterhin generös?

    • Skyjumper sagt:

      Mein Mitleid mit den armen „Opfern“ hält sich deutlich in Grenzen. Weder hier, noch in Spanien, wird jemand gezwungen sich eine Immobilie zu kaufen oder sich gar an einem der mehr oder weniger dubiosen Immo-Fonds zu beteiligen.

      Ich würde das auch nicht als ein Risiko einstufen welches auf der Niedrigzinspolitik basiert. Wer sich bei 3, 4 od. 5 % Zinsen kein 500 K – Objekt leisten kann, kann es sich auch bei 0,5 od. 1 % Zinsen nicht leisten. Diese Einsicht hat aber etwas mit realistischer Selbsteinschätzung zu tun und nicht mit ominösen Bösewichtern irgendwo.
      Es ist schlicht Gier. Und Gier frisst Hirn. Und das wiederum wird meist irgendwann von den Umständen bestraft.

      Realistisch betrachtet geht man von Zinsen in Höhe von, sagen wir mal 6 % aus. Dazu 2,5 % anfängliche Tilgung, zusammen also eine Belastung von 8,5 % p.a. plus das übliche was eine Immo so mit sich bringt.
      Wer sich dabei die 500 K leisten kann sollte im Niedrigzinsumfeld auch zuschlagen. Mit 1,5 % Zinsen und 7 % anfänglicher Tilgung. Wer so agiert freut sich nach ~ 12 Jahren dass die Immo abbezahlt ist.
      Wer es sich bei 8,5 % nicht leisten kann, sollte es auch jetzt besser nachlassen. Will er es trotzdem probieren: Bitteschön, seine Entscheidung. Aber bitte hinterher nicht jammern und einen auf Opfer machen.

      • Argonautiker sagt:

        @Skyjumper

        Lieber Skyjumper, Sie haben natürlich schon recht, wenn Sie sagen, daß man sich nur das leisten können sollte, was man sich leisten kann. Allerdings sind es ja eben diese Banken, die es den Kreditnehmern einreden, daß man es sich leisten kann, weil sie die Kredite ja verkaufen wollen.

        Ich finde Aufrichtigkeit sollte auch im Beratungsgeschäft gelten, weil wir sonst wieder da hin kommen, das derjenige gewinnt, der den Anderen am Besten übers Ohr hauen kann, weil er mehr Ahnung von einer Materie hat. Stellen Sie sich vor, jeder Fachmann, würde die Kompetenzlosigkeit des Inanspruchnehmenden auf diese Weise ausnutzen. Jeder Handwerker dürfte, so er schlechte Arbeit leistet, argumentieren, selbst Schuld wenn sie keine Ahnung haben und etwas verlangen was so nicht möglich ist. Fachleute sollten schon dazu da sein, um Unwissende zu unterstützen.

        Daß es in vielen Fällen in Spanien dann sogar so geartet war/ist, daß die Banken, die nun ach so geschäftsmäßig gegen Leute vorgehen, die sich eventuell überschätz haben, gerade selbst durch die Steuerzahler gerettet wurden, zu denen ja auch die Kreditnehmer gehörten, halte ich für besonders tragisch, denn wenn man so Mitleidslos gegen die Banken vorgegangen wäre, wie sie es nun gegen die Kleinkreditnehmer für richtig empfinden, dann hätte es dieses Desaster so gar nicht gegeben.

        Das Ganze läuft halt auch unter dem großen Motto, der Umschuldung. Die Banken haben es eigentlich durch Ihre Gier versemmelt, und versuchen sich durch solche Praktiken wieder einigermaßen zu balancieren. So wie sich die Politik gerade mit der Zinspolitik wieder entschuldet, indem sie ihre Schuld auf die Endverbraucher verlagert.

        @ Bluestar
        Auch Sie haben recht, wenn Sie sagen, daß der Ruf nach Regulierung von den Regierungen natürlich gerne aufgenommen wird, und…, mehr Macht,…, mehr Steuern,…, mehr Sozialismus,…, absolute Kontrolle. Das ist ja das tragische an den Regulierungen, daß sie einen nicht end wollenden Rattenschwanz hinter sich herziehen. Aber auch hier sei die Frage gestellt, ob das ok ist, wenn man erst reguliert um die Banken zu retten, dann aber nicht mehr reguliert, wenn es die Kleinkreditnehmer trifft.

        Schönes Wochenende

        • Skyjumper sagt:

          Lieber @Argonautiker,

          ich weiß ja durchaus was Sie meinen. Und vom moralischen Standpunkt aus betrachtet haben Sie auch Recht. Tatsächlich bin ich auch der letzte der die Bankenrettungen gutheißen würde. Hätte man die seinerzeit alle pleite gehen lassen hätten wir heute schon die Hälfte der Strecke der Erholung hinter uns (allerdings muss auch bedacht sein dass es ausgesprochen brutale Jahre gewesen wären).

          Fakt ist jedoch dass die Menschen nicht lernwillig sind. Wer heute immer noch davon schwadroniert das Banken (oder auch Versicherungen) „Berater“ wären, dem ist nicht mehr zu helfen. Die Banken wollen etwas verkaufen, die wollen Knete verdienen – Punkt. Und vom Fleischer läßt man sich ja auch nicht 5 Steaks einpacken wenn man nur 3 braucht oder bezahlen kann.

          Sie selbst wünschen sich ein System mit weniger Staat, weniger Machtapparat, weniger Bevormundung. Tatsächlich kreisen Ihre Überlegungen eher um eine anarchische Gesellschaftsorganisation als eine hierachische Staatsorganisation. Ja, sowas lässt sich alles machen, aber die zwingende Basis all solcher Überlegungen ist deutlich mehr Eigenverantwortung und Vernunft des einzelnen Bürgers.

          • Argonautiker sagt:

            @ Skyjumper

            „Die Banken wollen etwas verkaufen, die wollen Knete verdienen – Punkt. Und vom Fleischer läßt man sich ja auch nicht 5 Steaks einpacken wenn man nur 3 braucht oder bezahlen kann.“

            Die Banken und Metzger unterscheiden sich meines Erachtens eben schon in der Aufrichtigkeit. Beim Metzger findet man wenig „Kleingedrucktes“. 🙂

            Und Nein, „wer heute noch glaubt, daß Banken Berater sind, dem ist nicht mehr zu helfen“, ist auch eine Verlagerung des Ursprungs eines Übels auf den Nutzer. Banken nennen ihre Berater eben sehr wohl Berater, und sie treten auch als solche so auf. Vertrauen schaffen ist das A+O im Geldgeschäft. Das nenne ich Unaufrichtigkeit, und das Übel beginnt bei dem, der Unaufrichtig ist, und nicht bei dem, der auf eine Unaufrichtigkeit herein fällt.

            Die Unaufrichtigkeit ist in Politik und Geldgeschäften leider zur Normalität geworden, das ist das Übel, nicht das es Dumme gibt, die darauf herein fallen. Wenn sich jeder im Leben so unaufrichtig verhielte, wie es diese Leute für sich exlusiv beanspruchen, dann gälte Morgen wieder das Faustrecht, weil man eine Gemeinschaft nun mal nur auf Aufrichtigkeit aufbauen kann. Man fordert von dieser Seite aus zwar, daß man sich aufrichtig verhalten soll, beansprucht aber für sich, das man unaufrichtig sein darf, das dies sogar normal sei.

            Ihr Fazit gefällt mir hingegen wieder sehr gut. Mehr Eigenverantwortung ist eine wichtige Voraussetzung für Eigenständigkeit. Aber sagen sie das mal dem Herrn Schäuble.

            Lieber Herr Schäuble, also ich möchte jetzt gerne mehr eigenverantwortlich sein. Hier meine Verfassung, hier meine Regeln, und was ich für das Gemeinwohl tun möchte, entscheide ich nun auch selbst, Steuern bekommen Sie von nun an von mir entsprechend keine mehr, sie müssen sich also jetzt einen anständigen Job suchen…

            Auch da sehen sie sehr schnell, ob der Ursprung der mangelnden Eigenverantwortlichkeit, der Staatszwang ist, der alles daran setzt, daß der Mensch unmündig ist/bleibt, oder ob es wirklich der Mensch selbst ist. Bestenfalls könnte man das als Coabhängigkeit bezeichnen. Ich würde es jedoch eher als erzwungene Staatsknechtschaft bezeichnen, denn wenn der Mensch der Ursprung für seine mangelnde Eigenverantwortlichkeit wäre, dann sollte von Seiten des Staates dem nichts entgegen stehen, wenn er in die Eigenverantwortlichkeit geht. Warum werfen dann bloß alle Staaten, den Menschen, die eine Sezession anstreben nur laufend Knüppel in die Beine, wo sie nur können, oder verbieten es gar per Gewaltandrohung?

  5. Bankhaus Rott sagt:

    Hallo zusammen,

    gerne vergessen werden auch die Instandhaltungskosten. So rät etwa der Verband privater Bauherren (VPB) Eigentümern dazu jeden Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. Das klingt doch arg niedrig. Andere Ratschläge rangieren zwischen 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr, also noch weniger, bis zu 1,5% des Hauswertes pro Jahr.

    Das ist eine breite Spanne. Wer nicht nur mit Neubauten zu tun hat und den Wert des Hauses erhalten will, für den sollte mittelfristig das obere Ende der Spanne realistisch sein. In den ersten Jahren weniger, in den späteren Jahren mehr, was sich dank der weltrettenden Bauregulierung sicher eher noch einmal verschärfen sollte.

    Beste Grüße
    Bankhaus Rott

    • Skyjumper sagt:

      „Wer nicht nur mit Neubauten zu tun hat und den Wert des Hauses erhalten will, für den sollte mittelfristig das obere Ende der Spanne realistisch sein.“

      Das „obere Ende“ klingt so nach „auf der sicheren Seite liegen“. Dem möchte ich widersprechen. 1,5 % mag das obere Ende der üblicherweise genannten Spanne entsprechen, es ist jedoch absolut kein besonders üppig bemessener Wert.

      Das Finanzamt, nicht gerade dafür bekannt besonders großzügig gegenüber dem steuerpflichtigen Bürger zu sein, gestattet nicht grundlos einen Abschreibungssatz von 2,5 % p-a.. Und der Volksmund kennt das Sprichwort, „jede Generation muss ein Haus neu bezahlen“. Als Zeitspanne einer Generation mal 33 Jahre angesetzt liefe das also auf rund 3,0 % p.a. als Instandhaltungskosten hinaus.
      Nicht ganz aus den Augen verlieren sollte man darüber hinaus die Inflation der Preise. Ein zu ersetzendes Fenster wird in 25 – 30 Jahren bestimmt nicht mehr für den Preis von heute zu haben sein. Wenn man die 2,5 bis 3,0 % trotzdem nicht verdoppeln muss, dann liegt das daran, daß der Haus(Wohnungs)wert sich ja nicht ausschließlich nach der instandhaltungsbedürftigen Bausubstanz bemisst, sondern auch Planungs-, Finanzierungs- und Grundstückskosten beinhaltet, also Komponenten für die sich kein Instandhaltungsbedarf ergibt.

      Ich würde 1,5 % vom Wert des Hauses als jährliche Instandhaltungsrücklage daher als einen wahrscheinlich gerade noch so auskömmlichen Wert bezeichnen. Aber da sollte man dann besser nicht vom Pech oder zweifelhafter Qualität der Substanz betroffen sein, da wäre mehr dann sicherlich besser gewesen. Alternativ kann man natürlich auch einfach so genügend auf der hohen Kante haben.

      Die oft gehörten Beträge von 1,0 – 1,5 €/m² und Monat haben ihre Herkunft im übrigen meist in dem Dunstkreis von Teileigentum, also Eigentumswohnungen. Hier kassiert der Verwalter meist Beträge in dieser Spanne als Instandhaltungsrücklage mit dem monatlich zu zahlenden Wohngeld ein. Das ist in dem Bereich auch meist ein auskömmlicher Betrag, denn davon muss der Verwalter ja nur die Reperaturen am Gemeinschaftseigentum bezahlen können. Es ist aber eben auch nur ein Teil des Gesamtpaketes. Alles was sich innerhalb der Wohnung, also am Sondereigentum, an Reperaturen oder Instandhaltungen ergibt muss vom einzelnen Eigentümer bezahlt werden und kommt folglich noch on-top.

      And just for info: Es gibt eine Studie von Studenten aus Thüringen (ich habe sie mir nie im Detail angesehen). Danach ergibt sich bei konsequenter Berücksichtigung aller vorgeschriebenen und empfohlenen Wartungs- und Pflegearbeiten (OHNE Instandhaltung) ein Finanzbedarf von 8,30 €/m² Wohnfläche und Monat. Zum Glück hält sich kein einziger Verwalter daran, sonst würde der Platz unter den Brücken in Deutschland knapp da sich ein Viertel der bundesdeutschen Bevölkerung solch horrende Mietnebenkosten sicherlich nicht leisten könnte.

      • Bankhaus Rott sagt:

        @skyjumper

        Danke für den Kommentar. Nein, von der „sicheren Seite“ sollte man bei 1,5% besser nicht ausgehen. Schlussendlich wird über die regelmäßige Instandhaltung maßgeblich bewirkt, was eine Immobilien nach 30 oder mehr Jahren wert ist. Wie in jedem anderen Bullenmarkt gibt es auch bei Immobilien Phasen, in denen das niemanden interessiert. Aber auch darauf sollte man besser nicht wetten.

        Beste Grüße
        Bankhaus Rott

  6. bluestar sagt:

    Wie immer und überall sind vernunftbegabte Wesen, welche selbst denken, rechnen und lesen können im Vorteil. Da dies jedoch bekanntlich nicht immer der Fall ist, aber dafür Neid, Gier und hohe Bedürfnisse in der Regel bestens ausgeprägt sind, kann die Traumimmobilie zum Albtraum werden. Dann sind böse Makler, unseriöse Bauträger, gierige Banken und weitere Beteiligte selbstverständlich die Schuldigen und natürlich muss der Staat mehr regulieren und kontrollieren, was von diesem sehr gern aufgegriffen wird…

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