Schöne Reise – 700 Jahre Häuserpreise

17. Juli 2017 | Kategorie: RottMeyer

von Bankhaus Rott

So wie die Brötchen immer teurer werden so können auch Hauspreise nur steigen. Daher ist zur Hausfinanzierung jeder Kredit gerechtfertigt. So oder so ähnlich klingt der Kern vieler Gespräche zum Thema Immobilien. Auch bei anderen Anlagen geht man von mindestens tausendjährigen Aufwärtstrends aus.

Unter Händlern gibt es den Begriff des position talking. Damit wird die Rechtfertigung der eigenen Position unabhängig von sich ändernden Rahmendaten bezeichnet. So schaut beispielsweise der eine oder andere dabei zu, wie die Kurse seines Investments 70% sinken ohne sich zu rühren. Möglicherweise liegt es an einer deutlichen Veränderung der Realzinsen, die sich von stark negativen zu moderat positiven Sätzen verändert haben. Eine nicht unwichtige Änderung. Möglicherweise waren seinerzeit die damals noch negativen Realszinsen sogar der Anlass des Kaufs der Position. Nun wird diese Kennzahl nicht mehr beachtet, weil sie nicht mehr für sondern gegen die Position spricht. Das ist ein ebenso menschliches wie dauerhaft teures Verhalten.

„When the facts change, I change my mind. What do you do, sir?“

John Maynard Keynes

Unterhält man sich mit den Bewohnern im üblichen Neubauviertel im Speckgürtel größerer deutscher Städte so trifft man auch hier auf Zeitgenossen, die allein im hier und jetzt leben. Das ist in mancher Hinsicht eine bewundernswerte Fähigkeit, in Finanzfragen kann jedoch ein Blick auf die Historie nicht schaden. Ein gutes Beispiel sind die Menschen, die derzeit fest daran glauben, sie wären mental dazu in der Lage an ihren „passiven Investments“ auch gegen Ende des nächsten Bärenmarktes festzuhalten. Wer seit dreißig Jahren dabei ist, kann das ganz gut beurteilen. Wer erst in den letzten 8 Jahren angefangen hat kann dies meistens nicht.

Am Anlagestil festhalten, von dem man nur den angenehmen Teil kennt, ist daher so eine Sache. Einige bekommen das hin – viele nicht. Wer noch keinen Bärenmarkt erlebt hat, dem ist es schwer zu vermitteln was sich etwa in den Jahren 2000 bis 2003 abgespielt hat, als der DAX inklusive Dividenden und vor Kosten um 75% fiel.

Einmal angenommen, jemand hatte über die 35 Jahre zuvor insgesamt 400.000 Euro zusammengespart und dachte – wie viele heutzutage – eine Korrektur würde ihn nicht vom passiven Pfad abbringen und mehr als 20% geht es eh nicht runter. Bei einem Depotstand der sich vo 400.000 Euro auf 100.000 Euro reduziert, kommen möglicherweilse doch die ersten Zweifel. Was, wenn es noch weiter fällt? Kommt es in den nächsten 30 Jahren noch einmal zu so einem Einbruch? Keine Ahnung. Kann man so etwas ausschließen? Nein. Man sollte sich jedoch nicht nur um die Wahrscheinlichkeit eines solchen Debakels kümmern sondern auch um dessen Auswirkungen.

Die jüngere Vergangenheit hat immer einen größeren Einfluss auf die aktuelle Wahrnehmung von Chancen und Risiken als die länger zurückliegenden Vergangenheit. Beschäftigt man sich jedoch rational mit den Daten, so stellt sich heraus, dass manche Phasen schlichtweg positive Ausreißer darstellen. Diese sollte man nicht fortschreiben. Dazu gehört der große Bullenmarkt der Aktien von 1982 bis 2000. Die jährlichen Steigerungsraten inklusive aller Ausschüttungen lagen in diesem Zeitraum bei mehr als 20% p.a. Seither liegt die Veränderungsrate bei 4,87% p.a. Viele Menschen pflegen jedoch weiterhin ihre alten Annahmen oder erinnern sich nur noch an die Zeit zwischen 1982 und 2000. In Erinnerungen schwelgen ist in Ordnung, aber diese Zahlen sind keine sonderlich vorsichtige Annahme für die Zukunft.

Hätte der US-Index schon immer derartige Steigerungsraten wie zwischen 1982 und dem Jahr 2000 vorzuweisen gehabt, stünde der S&P 500 heute in etwa auf dem Mond und nicht bei 2400 Punkten. Der Blick auf den folgenden Chart zeigt die Differenz der langfristigen Auswirkungen der Wachstumsrate von 1928 bis 2017 und derjenigen zwischen 1982 und 2000. Die Wachstumsrate ist absurd hoch und führt zu einem entsprechend absurden Ergebnis. Wer glaubt so etwas komme langfristig wieder ist höflich formuliert deutlich mehr als optimistisch.

Kommt man zurück zu den Immobilienpreisen so ist auch in diesem Segment ein Blick auf die sehr langfristigen Immobilienpreise interessant. Für Großbritannien existiert eine der längsten entsprechenden Zeitreihen überhaupt.

Der Chart hat eine logarithmisch Skalierung, zeigt also gleiche Veränderungsraten mit gleicher Steigung an. Die Ausnahmesituation am rechten Rand des Charts fällt sofort ins Auge. In Zahlen ist das ganze noch beeindruckender als es die Grafik darstellt.

Wer sich lediglich die jüngere Historie anschaut, der bekommt nur einen Teil der Möglichkeiten zu Gesicht. so stiegen die Hauspreise in UK zwischen 1290 und 1940 mit etwas mehr als 0,35% pro Jahr. Seit 1940 legten die Preise in etwa zweiundzwanzig Mal so schnell zu. Da es sich um englische Immobilien handelt kann es an einer Verbesserung der Substanz wohl kaum liegen könnte ein Kenner der teils immer noch abenteuerlichen Qualität britischer Wohnhäuser anmerken. Das ist jedoch nur bedingt so. Wie in anderen Bereichen auch, mögen die Fortschritte und Qualitätsveränderungen, die man selbst miterlebt hat am wichtigsten erscheinen. Allerdings gab es auch in den Jahren zuvor massive Fortschritte. Dazu gesellt sich möglicherweise auch eine Qualitätsverschlechterung des Geldes.

Die abrupte Steigerung der Hauspreise ab den 1940er Jahren ist bemerkenswert. Derartige Steigerungsraten sind nicht ewig durchzuhalten. Die wichtigste Erkenntnis aus solchen Daten ist die Gewissheit, dass es auch früher schon Dekaden ohne Preissteigerungen oder sogar mit Preisrückgängen gab. Das wird auch in Zukunft so sein.

Wer sich nur die jüngere Historie der Finanzmärkte anschaut, der bekommt nur einen Teil der Möglichkeiten zu Gesicht. So stiegen die Hauspreise in UK zwischen 1290 und 1940 mit etwas mehr als 0,35% pro Jahr. Seit 1940 legten die Preise in etwa zweiundzwanzig Mal so schnell zu. Da es sich um englische Immobilien handelt, kann es an einer Verbesserung der Substanz wohl kaum liegen. Natürlich haben uralte Hauspreise nur eine begrenzte Aussagekraft. Dennoch ist die abrupte Steigerung ab den 1940er bemerkenswert. Derartige Entwicklungen sollte man nicht fortschreiben und Szenarien wie sie weiter links im Verlauf zu sehen sind sollte man niemals ausschließen. Es gibt zwar nur eine Vergangenheit aber die Menge der zukünftigen Entwicklungen ist vielfältig.

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4 Kommentare auf "Schöne Reise – 700 Jahre Häuserpreise"

  1. Largos sagt:

    Es ist schon unglaublich, was einige für Wohnraum bezahlen.
    Ein Haus lässt sich heute icl. der Grundstückskosten für 2000,00€/m² herstellen. Ein Einfamilienhaus mit 150,00m² Wohnfläche und 500,00m² Grundstück darf mit Keller dann bestenfalls 300.000,00€ kosten, wenn man von einem Grundstückspreis von 100,0€/m² ausgeht. Das sind auch die Kosten von Bauträgern zur Erstellung einer Immobilie. Durch die Verwendung besonders preisgünstiger Materialien liegen diese sogar oft darunter.
    Alles was darüber hinaus gezahlt wird ist dann der Gewinn. Dieser kann durchaus dann schon um die 100% betragen.
    Mein Tipp ist Grundstück kaufen, einen Bauunternehmer aufsuchen und mit dem einen Festpreis incl. Planung und Statik um die 1800,00€ je m² incl. MwSt. vereinbaren.
    Alles vom Bauträger ist zu teuer und deren Gewinne sind astronomisch.

    • Skyjumper sagt:

      @Largos
      Na viel Spass bei dem Versuch. Ich will ja nicht bestreiten, dass sich irgendwo in der weiten Republik, und mit etwas Glück der Vorschlag im Einzelfall realisieren lässt. Aber grundsätzlich gesehen legen Sie da eine Pauschalierungsmentalität an den Tag die fast genauso haarsträubend ist wie die Entwicklung der Immobilienpreise.

      Wo es Grundstücke noch für 100,- €/m² gibt (ja, klar gibt es die), da liegen die angebotenen Grundstücksgrößen selten bei 500 m². Am häufigsten wird man da auf Grundstücke zwischen 650 und 900m² liegen. Das ist auch gut so, denn sonst sorgen GRZ und GFZ-Grenzen schnell dafür dass die 150 m² nicht realisiert werden können. Mit 750 m² mal etwa in die Mitte gegriffen würden wir also schon über 75.000,- € sprechen. Mit allen Nebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer, ggf. Makler) liegen wir dann schon zwischen 80 und 85.000,– fürs Grundstück, oder (bei 150 m²) bei 550,- €/m².
      Das beim Bauen, speziell beim Eigenheim, den Kosten nach oben keine Grenzen gesetzt sind dürfte allgemein nachvollziehbar sein. Nach unten allerdings sind sehr wohl Grenzen gesetzt. Und wenn Sie die enorm angestiegenen gesetzl. Vorgaben (insbesondere aus den Bereichen Haustechnik und Energiesparvorschriften) alle einhalten, dann liegt diese Grenze schon recht hoch. Planung, Statik und eine Vielzahl an weiteren Nebenleistungen zur Erwirkung der Baugenehmigung liegen heute bei einem frei geplanten Haus bei ~ 30%. Für ein Haus von der Stange (Bauträger) natürlich signifikant weniger).
      Bauen für 1.500,- €/m² netto? Möglich, ja. Aber eher unwahrscheinlich. Ein zeitgemäßer Grundriss (große Räume –> grosse Spannweiten) und zeitgemäße Fenster (groß + bodentief), dann lassen wir diese Marke schnell hinter uns. Wenn es noch einen Keller geben soll sowieso.

      Wer sich mit dem Gedanken trägt selbst bauen zu wollen, sein Grundstück nicht gerade im Mittelstreifen der Autobahn angesiedelt hat, und dem auch mehr als der „Luxus“ einer Hundehütte vorschwebt, der sollte sein Budget lieber zwischen 2.500,- €/² und 3.000,- €/m² planen oder die Finger davon lassen. Goldene Wasserhähne und die Designerküche lassen sich damit natürlich immer noch nicht mal ansatzweise realisieren, aber es erspart wahrscheinlich den Gang zur Hausbank zwecks Nachfinanzierung.

      Blauäugigkeit und Bauwunsch in Kombination ist ein sicherer Weg in den wirtschaftlichen Ruin und in DE wohl einer häufigsten Einzelpunkte der eine Ehe vorm Scheidungsrichter enden lässt.

  2. Argonautiker sagt:

    Wäre die abgebildete Kurve eine Fieberkurve, würde man schleunigst Wadenwickel empfehlen.

    Das sieht ja so aus, als wolle man durch Überreizung zerstören.

  3. Michael sagt:

    Selbst eine Korrektur der Assets auf die jüngeren Mittelwerte wäre für die meisten eine mittlere Katastrophe, mal ganz zu schweigen von den langlaufenden.

    In einer Marktwirtschaft resp. auf einem Marktplatz wird die soziale Handlung bewertet, in der Konsumgesellschaft wird über die Abbildung einer unbewerteten sozialen Handlung im Stile der unsozialen diskutiert und seit 30 Jahren gar nicht mehr gestritten. Dieser Prozess vernichtet die Kaufkraft von Geld.

    Die letzten Dekaden drehten sich eher um Abbildungen in diese Richtung.

    Sich so richtig abzusetzen von den Tops der Preise geboren aus der Marktplatzlogik zuvor können sich Assetmärkte eigentlich nicht, auch wenn sie sehr ambitioniert über lange Zeiträume nach oben marschieren wenn der Ritt durchs Tal der Tränen ansteht.

    Die echt großen Anstiege sind insbesondere einer Anpassung der Bewertungslogik geschuldet und auf hohem Niveau dahinzutümpeln ist so attraktiv wie auf niedrigerem.

    Ob tatsächlich mal eine Abkopplung passiert hängt stark daran, ob es gelingt den Menschen die Abbildung einer Handlung als eine unsoziale (Güterübergabe im Konsumenten aus einer gerechneten Industrielinie) als Preis gebildet in einem Marktplatz zu verkaufen.

    Aktienmärkte (großen Werte) sind jene die in der Nachhaltigkeitsphase wären, sprich deren Wachstumserwartung im Kerngeschäft bezogen die übergebenen Mengen gegen 0 strebt.

    Wie im Artikel wohl bemerkt, 2000 war es im großen Bild mehr oder weniger die Abkehr von der Betrachtung des Substanzwert als den inhaltlichen Treiber bei den Kurse. Auch wenn KGVs schon früher wurden berücksichtigt der echte Wandel kam so gegen Ende der 80er. Da war die Zeit in der alles möglich wurde und wir kommen eher in die Zeit in der nix mehr geht am langen Ende. In politischen Märkten gibt es keine Gewinner sondern nur Verlierer.

    Warum sollte man soviele Gewinne mitkaufen?

    Viel spannender ist das Bild des DOW über 100 Jahre in einer Darstellung in einem Raum mit einer Höhe von ca. 3m 20 wie bei uns. Das historische Mittel tümpelt grad mal beim Niveau der 90er in Richtung Auflagefläche des Schreibtisch von unten kommend.

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