Schau genau hin beim Bau

29. Januar 2013 | Kategorie: Kommentare, RottMeyer

(von Bankhaus Rott)

Kaum retten kann man sich derzeit vor Jubelnachrichten vom US-Häusermarkt. Nach Jahren der Krise sind die Berichterstatter offenbar so gebeutelt, dass für den Blick auf die Daten keine Zeit mehr bleibt. Schade, denn interessanter ist es wie so oft hinter der Fassade…

Wenn aus zu vielen Kanälen die gleichen Nachrichten trällern, wird es dem Zuhörer unheimlich zumute. In Zeiten der journalistischen Dürre, die wohl eher für den Niedergang von Zeitungen verantwortlich sein dürfte als „das Internet“, sind viele Nachrichtenkonsumenten bescheiden geworden. Was aber oft zur vollen Stunde an medialer Brotsuppe gereicht wird, erinnert bestenfalls an abgeschriebene Schulaufsätze aus der siebten Klasse im allumfassenden Fach „SoWi“.

Tatsächlich gibt es Verbesserungen auf dem US-Immobilienmarkt. Die Zahl der Zwangsvollstreckungen ging insgesamt leicht zurück und im Mittel stiegen auch die Preise an. Zudem, ein Punkt der regelmäßig für Jubel bei den Berichterstattern sorgt, steigt auch die Zahl der Neubaubeginne an, wobei die obligatorischen Revisionsfehler einen Schatten auf die Daten werfen. Bei all diesen Punkten geht in der alltäglichen Kurzsichtigkeit der längerfristige Kontext verloren.

Die Welt der Zwangsvollstreckungen ist zweigeteilt. In einigen Staaten gehen die Werte zurück, in anderen werden neue Rekorde verzeichnet. Im Mittel gingen die Zwangsvollstreckungen im Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr marginal zurück. Die Zahl liegt mit 1,8 Millionen jedoch immer noch fast viermal so hoch wie der Wert des Jahres 2005. Seit dem Sommer des Vorjahres hat sich die Entwicklung wieder umkehrt. Die Zahl der zur Abwicklung anstehenden Häuser stieg seither wieder um mehr als 15% an.

Neben der Gesamtzahl für die USA ist die Spreizung zwischen den Staaten interessant. Diese ist sehr stark ausgeprägt, wie die folgende Grafik zeigt.

Während das völlig ausgebombte Nevada über Jahre anteilig die meisten Zwangsvollstreckungen vorzuweisen hatte, ist dort der Großteil der Arbeit anscheinend erledigt. An die Spitze dieser trostlosen Tabelle haben sich die Staaten New Jersey und Florida gesetzt. Mit Anstiegen von mehr als 50% ist der Platz auf dem Treppchen die logische Konsequenz.

Im Sunshine State, der rund zwei Millionen Einwohner mehr beheimatet als die Niederlande, türmt sich ein Berg an Zwangsvollstreckungen auf. Allein die Prozesse in Florida machen ein Fünftel des Gesamtwertes der USA aus. Mit dem höchsten Wert unter den größeren Städten darf sich dennoch Stockton in Kalifornien schmücken. In der Heimat von Chris Isaak muss derzeit jeder vierte Hypothekenschuldner sein Haus aufgeben.

Wem es so ergeht, der braucht viel Zeit. Die Dauer der Abwicklung beträgt im Mittel 414 Tage, womit auch in dieser Kategorie ein neuer Rekord zu vermelden ist. Die Unterschiede zwischen den Bundesstaaten sind erneut enorm. Während der Prozess in Texas nach durchschnittlich 113 Tagen beendet ist, muss der New Yorker unfassbare 1089 Tage Geduld mitbringen. Knapp drei Jahre für eine Zwangsvollstreckung, Respekt.

Nicht nur diese Zahlen sorgen für Ernüchterung. Die leichte Verbesserung der Hauspreise in 25 Staaten hat zwar dazu geführt, dass weniger Käufer unter Wasser sind, also einen ausstehenden Kredit haben, der den Wert des Hauses übersteigt. Bei dieser Verbesserung liegt die Betonung allerdings auf dem Wort „leicht“, denn immer noch sind mehr als ein Viertel aller Besitzer noch nicht abbezahlten Häuser unter Wasser… (Seite 2)

 

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3 Kommentare auf "Schau genau hin beim Bau"

  1. TimePatternAnalysis sagt:

    Historischer Vergleich: Der HGX (Index der US-Hausbaueraktien) steht aktuell so hoch wie im Sommer 2007. Damals lagen die Baubeginne bei 1.330.000 (heute: ~950.000) und der CSXR-Hauspreisindex bei rund 215 (heute: ~158). Der HGX ist in diesem Vergleich heute 1,4-fach höher bewertet als im Sommer 2007. Das ist beachtlich, insbesondere dann, wenn man einbezieht, dass 2007 die Finanzmärkte sich auch schon einer stolzen (Über-)bewertung erfreuten.

    Die Geldflut der Notenbanken lässt grüßen…

    http://www.timepatternanalysis.de/Blog/2013/01/30/us-immobilienkrise-vorbei/

  2. Bankhaus Rott sagt:

    Hallo TimePatternAnalysis,

    allein am Vergleich der Zahlen der Neubaubeginne kann man eine Überbewertung zwar nicht festmachen. Nichtsdestotrotz ist die Bewertung des HGX höflich formuliert ambitioniert.

    In der Breite wirkt das Gebilde aus in diesem Sektor niedrigen Renditen, absurd hohen Kurs/Buch-Werten und hohen negativen Cash Flows in der Tat zerbrechlich. So sind die Buchwerte seit 2008 sogar gesunken, ebenso die Umsätze. Die Gewinne wurden vor allem durch Sondereffekte nach oben gedrückt, von einer wirklichen operativen Gesundung ist der Sektor weit entfernt. Wegen der starken Abhängigkeit von dauerhafter externer Finanzierung wird der Sektor sehr sensibel auf eine Verschlechterung an den Credit Märkten reagieren.

    Beste Grüße
    Bankhaus Rott

  3. crunchy sagt:

    A propos Niederlande:

    http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/sns-reaal-niederlande-verstaatlichen-bank-1.1588794

    Jetzt schau´ mal einer an, welcher Prozentsatz der Immokredite
    hinüberging… .
    Wie hoch sind im Allgemeinen Pauschalwertberichtigungen? So bei max.
    3 Prozent nicht bei über dreißig. Was da wohl bei den anderen Banken in Holland los ist? In einem so soliden Kernstaat der Eurozone?
    Proust, proust!
    Auch Belgien, schon zu DM-Zeiten, gutwillig beäugt, hat nichts
    reduziert.
    Spanien, wenn die Regierung noch etwas druchhält, wird die ewige
    Baukonjunktur erneut hochleben lassen.
    Na, und in Deutschland sieht man, wie Greenspan 2006/7(?), nur hier und da etwas Schaum.
    Frankreich kämpft unter der Hand auch um sein Immobilienpreisniveau.
    Und dann fasst sich die gesamte Eurozone an den Kopf, wenn Frau Merkel nach dem Wort Fiskalpakt, auf ihrem Spicker, nach dem nächsten Wunder sucht.

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