Reizthema: Immobilienboom

25. Oktober 2014 | Kategorie: RottMeyer

von Manfred Gburek

Chinesen kaufen massenweise Wohnungen in London, demnächst auch in deutschen Metropolen. Das ist eine von mehreren spektakulären Prognosen, die ich am Mittwoch bei einem Immobilien-Forum der Analystenvereinigung DVFA in Frankfurt aufgeschnappt habe…

Eine weitere: Der deutsche Wohnungsboom wird anhalten, nachdem Eigentümer von Wohnimmobilien bereits 2013 im Durchschnitt um über 8 Prozent reicher geworden sind, davon jeweils die Hälfte durch Mieten und Wertsteigerungen. Und noch zwei Prognosen: Family Offices (frei übersetzt: reiche Familien) werden nach wie vor ganze Wohnblöcke aufkaufen. Allerdings dürften sie ab Mitte 2015 zunehmend an die Grenzen der Mietpreisbremse stoßen.

Womit wir bei einem Reizthema sind, das ganz Deutschland noch jahrelang beschäftigen wird. Der entsprechende Gesetzentwurf ist neu gefasst. Für Neubauten und Modernisierungen soll gelten: „Wohnungen, die nach dem 1. Oktober erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Ebenfalls von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung.“ So weit, so klar. Doch wie ist der Sachverhalt bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse? Überhaupt nicht klar, denn: „Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten.“ Allein schon daraus droht sich ein juristisches Tummelfeld für Mieter- und Vermieterverbände, spitzfindige Anwälte und überforderte Gerichte zu entwickeln.

In den vergangenen Monaten habe ich Sie mehrere Male davor gewarnt, unbedacht und ohne kritische Prüfung von Lage, Infrastruktur, Barrierefreiheit etc. Vermieter zu werden, vor allem, weil Mietrecht, Ärger mit Mietern, bürokratischer Aufwand und ungünstige Steuern (gestiegene Grunderwerbsteuer, keine degressive Abschreibung) jede Renditerechnung schnell vermasseln können. Wertsteigerungen bleiben auf außergewöhnliche Immobilien in besten Lagen beschränkt. Die üblichen Wohnblöcke gehören nicht dazu; sie befinden sich längst im Besitz großer Wohnungsgesellschaften, wie Deutsche Annington, Gagfah oder Deutsche Wohnen, die ganz anders mit Mietern umgehen können als die viel kleineren Family Offices.

Was beste Lagen angeht, wird immer wieder pauschal München genannt. Ein Irrtum, wie aus dem folgenden Vergleich hervorgeht: Gemäß der aktuellen Entwicklung des IMX (Wohnungsindex von ImmobilienScout24) sind in München – wie auch in anderen deutschen Metorpolen – innerhalb Jahresfrist per Ende September 2014 die Preise für Bestandswohnungen gestiegen; dagegen sind sie für Münchner Neubauwohnungen etwas zurückgegangen. Anders in Frankfurt, wo in der fraglichen Zeit die Preise sowohl für Bestands- als auch Neubauwohnungen gestiegen sind, zuletzt sogar recht kräftig.

Besonders spannend wird es, wenn man nach den Ursachen forscht. Für Wohnungspreise gelten wie für andere Preise auch die Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage. Und so stößt man schnell darauf, dass die Einwohnerzahl in Frankfurt zuletzt prozentual (nicht absolut) stärker gestiegen ist als in München. Die Ursachenforschung ergibt, dass – abgesehen von expansiven Anwaltskanzleien, Werbeagenturen und weiteren Dienstleistern – zu den drei wichtigsten Frankfurter Arbeitgebern (Banken, Flughafen, Messe) ein vierter wichtiger gestoßen ist: die Europäische Zentralbank einschließlich der bald an den Start gehenden Bankenaufsicht.

Beide beschäftigen Heerscharen von Bürokraten, und von denen gibt es fast täglich mehr. Ein mit dem Frankfurter Wohnungsmarkt bestens vertrauter Makler sagte mir, dass die Zuzügler sich nicht rechtzeitig um adäquate Wohnungen gekümmert hätten und jetzt mit ihrer Nachfrage die Mieten wie auch die Preise von Wohnungen nach oben treiben. Derweil lässt der Nachschub an Wohnraum für gehobene Ansprüche und in passender Lage auf sich warten. Im Frankfurter Ostend, noch vor 20 Jahren eine Schmuddelgegend, doch jetzt wegen des in Kürze bezugsfertigen Neubaus der Europäischen Zentralbank eine Topadresse, wimmelt es inzwischen zwar vor Baustellen. Aber bis daraus bezugsfertige Wohnungen werden, dürften im Schnitt noch zwei Jahre vergehen.

Der Neubau mitsamt Umfeld steht. Zuletzt haben die Errichter von Schutzzäunen und Barrieren (wie eine Festung, absolut sehenswert) ein beachtliches Tempo vorgelegt. Die Zentralbanker wollen unbedingt am 4. Dezember einziehen, wenn ihre letzte Sitzung des Jahres ansteht – um dann wahrscheinlich zu verkünden, dass mit dem Aufkauf von Anleihen doch nicht nur gekleckert, sondern geklotzt werden soll. Die wahren Kosten für den Neubau werden sie solange wie möglich unter der Decke zu halten versuchen. Zuletzt war von 1,2 Milliarden Euro die Rede. Ich gehe jede Wette ein, dass auf der Skala nach oben noch viel Luft ist.
Manfred Gburek – Homepage



 

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2 Kommentare auf "Reizthema: Immobilienboom"

  1. Martin Ebner sagt:

    Die Sache mit den chinesischen Immobilienkäufern könnte noch spannend werden. Was werden die tun, wenn die Immobilienblase bei ihnen zu Hause platzt? Erst recht in London kaufen?
    http://martin-ebner.net/regions/asia/china-immobilien/

    • Avantgarde sagt:

      Die Sache mit Chinas Geisterstädten ist ja hinlänglich bekannt.
      http://www.youtube.com/watch?v=V3XfpYxHKCo

      Wenn die Blase platzt werden sie nicht weiter in London oder sonstwo investieren können weil ihr Kapital dann dahinschmilzt – und eher noch die Kredite drücken.

      Nach dem Platzen wird die Infrastruktur von Straßen, Brücken und Städten aber nach wie vor vorhanden sein – wie damals die Eisenbahnen oder Kanäle in den sich entwickelnden USA.

      Wir im Westen unterschätzen China nach wie vor auf allen Ebenen.
      Das wird mal noch ein böses Erwachen für uns geben.

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