Reich ins Heim oder arm ins Haus?

11. Juni 2014 | Kategorie: RottMeyer

von Bankhaus Rott

Was sucht der Mensch, wenn er ein Heim kauft? Eine Bankenstudie findet ganz vorne auf der Prioritätenliste „gute Einkaufsmöglichkeiten“. Mit einigem Abstand folgen die „guten Schulen“. So ein Glück, dass die Studie von bemerkenswert hohen Nettogehältern ausgeht, da bleibt nach der Finanzierung noch Geld zum Shoppen übrig …

Wie wollen die Deutschen eigentlich wohnen, wenn Sie alt sind?

Laut der von den Spardabanken beauftragten Studie „Wohnen in Deutschland“ wollen von den über 50-jährigen mehr als die Hälfte “im Alter in einer eigenen Wohnung mit Pflegedienst leben.“ Einige Kinder und Enkel werden nun hörbar aufatmen, denn bei ihnen möchten von den Älteren später lediglich 20% wohnen. Ob es an den Kindern oder den Eltern liegt wird nicht überliefert.

Vielleicht wohnen die Kinder auch nach dem Grafik-Design Studium noch in der Sechser-WG, weil die kreative Branche bei der Gehaltshöhe leider wenig Kreativität an den Tag legt und Opa und Oma haben keine Lust auf den Küchendienst.

Ansonsten gibt es die üblichen wenig überraschenden Tendenzen, 29% möchten auf dem Land wohnen, 19% in der Großstadt. Im Alter will man lieber aufs Land, in jungen Jahren in die Großstadt.

Ob nahe dem Acker oder mit Blick auf den Alex, die Studie soll den Menschen die Sinnhaftigkeit des Eigenheims darlegen. Bei einem Anbieter von Finanzierungen würde uns das Gegenteil jedenfalls überraschen. Wer die Studie liest, sollte daran denken, dass der Begriff Bank-Berater im Grunde Bank-Verkäufer bedeutet, wie in jedem anderen Gewerbe auch. Der eine verkauft Schweineleber, der andere Finanzierungen. Beides bekommt nicht jedem Konsumenten.

Manche in der Studie enthaltene Statistik wird daher wohl nicht ohne Grund nicht aus mehreren Blickwinkeln betrachtet. So heißt es an einer Stelle:

Der Wohnungsneubau (in Deutschland) befindet sich auf einem historischen Tiefpunkt. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Deutschland ist zwischen 1995 und 2012 um fast 348.000 (66 %) zurückgegangen.

Das klingt ohne weitere Informationen nach einer Verknappung. Dieser Eindruck ändert sich jedoch beim Blick auf die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland. Interessanterweise ist seit 1995 die Bevölkerungszahl sogar gesunken. Wer also die Bautätigkeit früherer Tage mit der in der genannnte Periode vergleicht, sollte die Bevölkerung nicht vergessen.

Daran ändert auch ein Trend zu kleineren Haushalten, sprich weniger Mehrgenerationenhaushalten, nichts. Letzterer, dies zeigen die USA, ist in der Regel ein vom wirtschaftlichen Wohl und Wehe sowie von gesellschaftlichen Trends abhängiges und damit zyklisches Phänomen.

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Richtig interessant wird es bei den genannten Preisen und der Beurteilung, ob die Menschen sich den Kauf leisten könnten. Als Maßstab für den Vergleich der Kaufpreise wird das „Nettoeinkommen“ angegeben. Die Verfasser meinen damit wohl das Haushalts-Nettoeinkommen, jedenfalls lässt sich das aus dem folgenden Abschnitt ableiten.

Die Kosten für ein Einfamilienhaus belaufen sich in Deutschland durchschnittlich auf etwas mehr als das 5-fache Jahresnettoeinkommen (5,1). Das sind knapp 223.000 €.

Ah, der Leser erfährt, dass das Jahresnettoeinkommen sich auf 43.752 Euro netto beläuft, das sind 3.643 Euro pro Monat. Netto. Eine Quelle für diese im Mittel doch recht hoch anmutende Zahl findet sich leider auch im Anhang der Studie nicht.

Ein Blick in die Daten des statistischen Bundesamtes wirkt  realitätsnäher. Die folgende Tabelle stammt aus dem Bericht „Einkommen und Lebensbedingungen in Deutschland und der Europäischen Union 2012.“ Sofort fällt der Unterschied zu den in der Bankenstudie verwendeten Daten ins Auge. Es gibt natürlich mehrere Kategorien, die für die Beurteilung möglicher Käuferschichten von Interesse sind. Denn wenn man von Mietern spricht, die Immobilien kaufen wollen, sollte man sich eben das verfügbare Einkommen eben dieser Mieter anschauen. Zudem ist die Verwendung des Mittelwertes bei Einkommen bekanntermaßen wenig hilfreich, der Median ist das Maß der Wahl.

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Der Median des verfügbaren Haushaltseinkommens liegt gemäß Statistischem Bundesamt bei 26.263 Euro, der Mittelwert bei 31.644. Damit liegt der Mittelwert pro Monat um gut 1000 Euro tiefer als der Wert in der Bankenstudie. Der Median ist sogar rund 1.500 Euro niedriger.

Rechnet man mit diesen Zahlen, erhält man ganz andere Antworten auf die Frage, ob Immobilien günstig sind, oder wer sich eine leisten kann… (Seite 2)


 

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4 Kommentare auf "Reich ins Heim oder arm ins Haus?"

  1. Skyjumper sagt:

    Manchmal findet sich die Lösung (zumindest habe ich es so verstanden) auch gar nicht so kompliziert, sondern bereits im Text selbst, der da lautet:

    „Durchschnittlich zahlen Käufer in Deutschland 5 Jahres-Nettoeinkommen eines Haushalts für ein Einfamilienhaus, also rund 223.000 Euro.“

    Verstehe ich das richtig, erklärt sich der relativ hohe Durchschnittswert relativ simpel und durchaus nachvollziehbar. Zum einen geht es hier nicht um alle Haushalte, sondern um Haushalte die einen Kauf getätigt haben, also eine elitäre Teilmenge aller Haushalte. Zum anderen ist hier nicht die Rede von Immobilien generell, sondern explizit von Einfamilienhäusern, also der höchsten Kategorie an Immobilien die man erwerben kann. Es ist also davon auszugehen, dass hier nochmals eine einkommensstärkere Teilmenge der Teilmenge.

    Davon abgesehen handelt es sich natürlich um eine Studie mit dem Zweck den Kunden einen Kredit schmackhaft zu machen. Das finde ich zwar unseriös aber normal. Ich bin eher positiv davon überrascht wieviel Realitätssinn sich die deutschen Haushalte offenbar bewahrt haben. Ich hätte den Wert (des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens bei Käufern)zwischenzeitlich niedriger eingeschätzt. Beschwatzen will man ja offenbar Einkommensschichten bis zu 1.500 €/Monat. Das scheint man (zum Glück) noch nicht geschafft zu haben.

    • Bankhaus Rott sagt:

      Hallo skyjumper,

      ja, natürlich lassen sich die Zahlen nur auf diese Weise erklären, was den vermutlich nicht unerwünschten Nebeneffekt hat, der Masse den Eindruck vom im Mittel bezahlbaren Eigentum zu vermitteln. Im Zweifelsfalls sind halt nicht die Preise zu hoch sondern das Einkommen zu niedrig …

      Dabei ist die Aussagekraft, wieviele Nettogehälter jemand anderes für sein Haus ausgegeben hat, natürlich für das Gesamtbild wenig erhellend.

      Die Sugesstivkraft wirkt sich übrigens auch auf manche „Wirtschaftsredaktion“ aus. So schreibt eine Frau Sievers in der FAZ: „Der deutsche Immobilieneigentümer in spe muss durchschnittlich das Fünffache seines Jahresnettoeinkommens investieren“. Natürlich müsste es nach anderer Lesart genau andersherum lauten „zahlten ehemalige Nichtimmobilienbesitzer im Mittel“.

      Sinnvoller vor allem auch für die Einordnung des Potentials wäre die Aussage, wie sich die Preise im Verhältnis zu den Nettoeinkommen der Haushalte insgesamt oder der Haushalte, die keine eigene Immobilie besitzen darstellen.

      Die 1500 Euro sind bisher wohl in der Tat auch für die Auftraggeber eine Grenze. So heißt es bei der Spardabank: „Fast 64 Prozent der Haushalte im Marktgebiet haben ein Nettoeinkommen vom mehr als 1.500 Euro im Monat und könnten damit den Erwerb einer Immobilie in Betracht ziehen.“

      Good night and good luck.

      Beste Grüße
      Bankhaus Rott

      • Skyjumper sagt:

        Der von Ihnen zitierte Satz aus der Studie:

        “Fast 64 Prozent der Haushalte im Marktgebiet haben ein Nettoeinkommen vom mehr als 1.500 Euro im Monat und könnten damit den Erwerb einer Immobilie in Betracht ziehen.”

        ist im übrigen ein schönes Beispiel dafür wie man sich auch als Auftraggeber einer solchen Studie hervorragend selbst bescheissen kann. Ohne das jetzt genauer belegen zu können würde ich behaupten wollen, dass es hier zusätzlich eine krasse Missachtung der räumlichen Zusammenhänge gibt.

        In der Tat mögen 64 % der Haushalte ein Nettoeinkommen von > 1.500 €/Monat haben. Doch wohnt mit ziemlicher Sicherheit der überwiegende Teil dieser Haushalte nicht in Kleinkleckersdorf, der Vulkaneiffel oder in Vorpommern, sondern in den Ballungsgebieten. Und in Münschen, Stuttgardt, Hamburg etc. denken die Immobilienpreise gar nicht daran sich an die Durchschnittswerte zu halten sondern liegen dann jeweils beim Doppelten oder noch höher. Selbst wenn man also der irrsinnigen Überzeugung anhängt das 1.500 €/Monat bezogen auf den durchschnittlichen Preis einer Immobilie ausreichend sei, müssten es in den Ballungsgebieten dann schon 3.000 €/Monat sein (ohne dass sich das Preis/Einkommensverhältnis verändert hätte). Die Angabe/Annahme, dass 64 % der Haushalte einen Immokauf in Betracht ziehen könnte ist also selbst unter den in der Studie getroffenen Voraussetzungen obsolet.

        Und selbstverständlich hat hier ein Betrachtungswechsel stattgefunden. Die 64%-Angabe bezieht sich nunmehr nämlich auf alle Haushalte, also auch die, die bereits die selbstgenutzte Immo besitzen. Um das Potential für den Vertrieb abschätzen zu können müsste man aber den Anteil abziehen der bereits eine Immo sein eigen nennt (auch wenn ein guter Anteil nur Besitzer ist). Da fallen dann eh 45% der Haushalte vorab durchs Raster.

        Da sinkt das Potenial selbst bei schwachsinnigen Voraussetzungen flugs auf 19 % der Haushalte im Marktgebiet, die dann auch noch überwiegend in den falschen Gebieten wohnen. Ich fürchte: Für die dringlichst ersehnte, deutliche Kreditausweitung, bietet die Studie wenig Ansätze.

        Nun ja, was soll man sagen? Von irgend wem müssen die Zwangsversteigerer ja auch leben. Und irgendwie muss das Eigenkapital (das bei dieser Klientel immer von der Bank verlangt wird) ja seinen Weg in das Vermögen der Bank finden. Also senken wir doch das erforderliche Haushaltseinkommen auf 1.000 € ab. Mit Zins und Zinseszins sind dass dann lediglich 1.432 Jahreseinkommen. Mit etwas gutem Willen muss das doch zu schaffen sein 🙂

        • Bankhaus Rott sagt:

          Hallo skyjumper,

          in Schweden hat sich unlängst ein Zentralbänker darüber beklagt, dass es bei aktuellen Tilgungsrate im Mittel 140 Jahre dauern würde, bis die Schweden ihre Immobilienkredite abgezahlt hätten. Vielleicht auch ein Zukunfsmodell, die USA haben es mit den negative amortization loans vorgemacht, wer schon kein Geld fürs Haus hat, dem sollte man doch auch noch einen Kredit fürs tägliche Leben vermitteln. Der Wahnsinn lauert in der Tat hinter jeder Ecke 😉

          Beste Grüße
          Bankhaus Rott

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