Olympischer Absturz

27. August 2012 | Kategorie: Kommentare, RottMeyer

(von Bankhaus Rott) Weltweit haben Millionen Sportfreunde die verschiedensten Wettkämpfe der olympischen Spiele in London vor dem Fernseher verfolgt. Neben dem schnellen Rennen und weiten Springen hätte auch die Disziplin des raschen Fallens mehr Beachtung verdient. In dieser Disziplin waren die britischen Hauspreise pünktlich zu den Spielen topfit…Die britischen Immobilienpreise kamen in den vergangenen Monaten nach einer längeren Seitwärtsbewegung wieder ins Rutschen. Auf einen bereits schwachen Juli folgte im August ein erneuter Rückgang um 2,4%, der Monat stellt somit den schwächsten August seit Beginn der Datenerhebung dar. Der mittlere Hauspreis fiel innerhalb eines Monats um £5.387. Seit Anfang Juni gingen die Preise im Mittel um £9.500 zurück, ohne dass sich in der Breite neue Nachfrage auftat.

Besonders hübsch war die Begründung von Rightmove. Schuld an den sinkenden Preisen sollen die olympischen Spiele gewesen sein, die potentielle Käufer davon abgehalten hätten, ein Haus zu kaufen. Die Verkäufer hingegen waren laut Rightmove weniger sportbegeistert, weshalb sie weitere Immobilien offerierten. Interessant …

Rightmove claimed that the Olympics was the main reason for the decline as new buyers stopped spending time on searching for a new home to enjoy watching the London Olympics.

However, though the Olympics impacted on the habits of property buyers, sellers were still putting properties on the market. This led to a 2.4 per cent fall in the asking prices for new sales compared to July.

Eine bemerkenswerte Aussage, vor allem wenn man bedenkt, dass bereits der Vormonat mit einem Minus von 1,7% der schwächste Juli seit vier Jahren war. Sicher war es seinerzeit die Vorfreude auf den internationalen Kugelstoßwettbewerb, die für geringes Interesse sorgte. Möglicherweise war auch gutes Angel- oder schlechtes Ausgehwetter.

Der dezente Hinweis von Mister Shipside sollte für Verkäufer mit gesundem Menschenverstand überflüssig sein.

Miles Shipside, director of Rightmove, said that typical unsold stock levels are still “stubbornly high” at 75 houses per estate agency branch across the country.

He said: “Those keen to sell need to be clear on what it will take to make their property a compelling buy.

“The fact that we have not seen major price falls in the UK and that many areas are not awash with agents’ ‘For Sale’ boards may lead some sellers to be over-optimistic with their pricing.

What it will take to make their property a compelling buy? Wie wäre es mit sinkenden Preisen. Viele Besitzer befinden sich im für derartige Marktphasen typischen Zustand des Leugnens. „Die Preise steigen wieder, und wenn sie noch 5% klettern, verkaufe ich.“ Natürlich kann ein Verkäufer im Einzelfall Glück haben und jemanden finden, der auf das Angebot anspringt. In der Breite funktioniert das nicht. Da die Marktbereinigung in UK noch nicht sehr weit gediehen ist, und der Markt auf Grund der fehlenden Bereitschaft, die Preise schneller zu senken, weiterhin sehr zäh ist, baut sich bei wachsenden Beständen deutliches Abwärtspotenzial auf.

Das Muster ist bekannt und in ähnlicher Weise seit einigen Quartalen auch in Australien zu beobachten, wo die Abwärtsdynamik zuletzt deutlich zugenommen hat. Jemandem, der verkaufen muss, kann man nur den alten Ratschlag stop the bleeding geben. Das Geschäft rasch abzuschließen, auch wenn der Preis tiefer ist, als mancher sich das wünschen mag, ist langfristig meist die bessere Idee und kann vor allem für hoch verschuldete Haushalte finanziell lebensrettend sein. Große und illiquide Märkte, wie es Immobilienmärkte nun einmal sind, drehen sich nicht so schnell wieder um, wenn sie einmal Fahrt aufgenommen haben.

Nicht nur private Immobilienbesitzer stehen vor ernsten Problemen. Gerade der bei vielen Auslandsinvestoren über Jahre über jegliches rationale Maß beliebte Gewerbeimmobilienmarkt in Großbritannien ist wie eine Comicfigur schon lange über die Klippe gelaufen und läuft derzeit nur noch auf heißer Luft. Viele vermeintliche Prestigeprojekte stehen auch in London leer, verursachen Kosten und stehen in der Gegend rum.

Für Banken und Anleger droht somit weiterer Ungemach. Der britische Markt hat mit 26% den größten Anteil am europäischen Markt für Gewerbeimmobilien (CRE). Das Volumen der Kredite in diesem Bereich beträgt in UK rund £400 Mrd. Den Ausfallraten ist das hoffnungsfrohe Warten auf Firmen, die ihr Geld für Protzmieten aus dem Fenster werfen wollen, egal. Sie steigen und liegen in Großbritannien bereits jetzt bei mehr als 25%.

Das meiste, was mehr als hundert Meter in den Himmel ragt, in der Sonne glänzt und Touristen beeindrucken mag, ist schlichtweg nicht bezahlt. Fehlen die Cash-Flows über einen längeren Zeitraum, wird es mit der Finanzierung eng. So kommen die Banken dann an ihre Sicherheiten, die dann dummerweise zu den Buchwerten niemand mehr haben will. Schon lästig, so eine langanhaltende Wirtschaftskrise, in der die ganzen Kirmes-Modelle zur Immobilienfinanzierung auseinanderfallen.

Befragungen zeigten auch Monate nach der Fertigstellung einiger Prestigebauten eine sehr schwache Auslastung. So wurde der Heron Tower vor einem halben Jahr fertiggestellt, bisher sollen noch 75% leer stehen. Es könnte an der Miete liegen, denn diese soll rekordverdächtige £1.600 pro Quadratfuß betragen. Der Mittelwert in der Hauptstadt liegt laut Jones Long LaSalle bei £734. Zur Einordnung, im Heron Tower soll der Mieter pro Quadratmeter damit schlappe 21.800 Euro berappen, ein Schnäppchenpreis, der offensichtlich noch nicht allzu viele Bewohner locken konnte.

Auch weitere Bauten stehen angesichts der bereits jetzt vorhandenen Überkapazitäten vor Vermietungsproblemen. Das Türmchen The Shard befindet sich im Bau und konnte bisher Presseberichten zufolge erst einen Kontrakt über ein Viertel der Etagen verbuchen. Schlimmer sieht es wohl beim The Pinnacle aus. Trotz eines Rettungskredits der HSBC liegt der Bau des 64-stöckigen Gebäudes auf Eis. Es gibt zahlreiche weitere Beispiele. Die Probleme sind nicht auf Großbritannien beschränkt, auch in anderen europäischen Großstädten sind Entwickler darauf angewiesen, Fantasiemieten einzufordern, damit die Projekte sich rechnen. Auf Dauer kann das nicht funktionieren. Für die britischen Banken und viele internationale Investoren, die sich auf den Dummsprech vom „most mature market“ verlassen haben, wird das ein teurer Spaß.

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