Ohne Holland in die Krise? Von wegen!

20. Juni 2012 | Kategorie: Kommentare, RottMeyer

(von Bankhaus Rott) Während die chronischen Leiden der niederländischen Fußballer nur alle paar Jahre ein Thema sind, drängt sich abseits südeuropäischer Großbaustellen nun auch der Schwelbrand der holländischen Wirtschaft in den Fokus. Bis ins Jahr 2007 dauerte der 15-jährige Anstieg der holländischen Immobilienpreise an. Seither geht es abwärts, so dass auch die heimischen Banken sich langsam Sorgen machen sollten…

Seit 1992 stiegen die Hauspreise in den Niederlanden im Mittel um 80% an. Selbst inflationsbereinigt verblieb noch ein Gewinn von knapp 60%. Angefacht durch niedrige Zinsen, ein vermeintlich ewig andauerndes Wachstum und steuerbegünstigte Kreditaufnahme blähten sich die Preise munter auf. Am stärksten war der Anstieg mit über 110%  in Amsterdam.

Seither jedoch sieht es mau aus im Küstenstaat. Die mittlere Entwicklung der Hauspreise in Holland bereitet sowohl nominal als auch real den zahlreichen Vollfinanzierern keine Freude.

  • 2008: -5,3% (-7,5% real)
  • 2009: -1,5% (-2,4%)
  • 2010: +1% (-0,7%)
  • 2011: -3,8% (-6,2%)

Seit 2008 betragen die realen Verluste per Ende letzten Jahres mehr als 15%. Immerhin 500.000 Besitzer sind mittlerweile unter Wasser (negative equity). Der Preis ihres Hauses liegt unter der ausstehenden Restschuld. Wenn man an Ort und Stelle wohnen bleibt und kein Problem mit der Bedienung des Kredites hat, mag das ärgerlich aber erträglich sein. Problematisch wird es, wenn man den Kredit nicht bedienen kann und deshalb oder aus anderen Gründen verkaufen muss.

Wie derzeit in Australien und vor einigen Jahren in den USA lässt sich das dünne Interesse der Anleger im Umfeld fallender Preise an der deutlichen Schrumpfung des Transaktionsvolumens ablesen. Der folgende Chart zeigt die bemerkenswert schwache Entwicklung in den Regionen der Niederlande.

Nach eineinhalb Dekaden ansteigender Hauspreise und höchst fragwürdiger Finanzierungsmodelle tritt nicht nur einigen Hauskäufer der Schweiß auf die Stirn. Auch bei den niederländischen Banken gesellt sich zum gesamteuropäischen Finanzpilz ein heimischer Schwelbrand. Die niederländischen Regierungen haben seit den 80er Jahren die Subventionen für den Hauskauf massiv gesteigert. Besonders nachhaltig verzerrte die steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen den Markt. Mit den Jahren führten diverse weitere Fehlanreize zum aktuell vorliegenden, instabilen Gebilde.

Seit 1995, also vor dem Beginn des steilsten Preisanstiegs, liegt der Anteil der tilgungsfreien Darlehen bei 90%. Das klingt harmlos, ist aber kreuzgefährlich. All diese Schuldner müssen bei Fälligkeit des Kredites die volle Summe tilgen oder sich um eine Refinanzierung in voller Höhe bemühen. Das funktioniert natürlich, wenn überhaupt, nur bei steigenden Hauspreisen. Fallen die Preise, kollabiert das System, und es kommt zu Zwangsverkäufen und einer beschleunigten Talfahrt der Preise in Richtung des echten Marktniveaus. Reichlich spät wurde nun beschlossen, die Kreditzinsen fortan nicht mehr als generell absetzbar zu betrachten. Diese im Grunde vernünftige Entscheidung kommt reichlich spät und wirkt nun als prozyklisches Element der Marktbereinigung. Ob das so gewollt war, ist nicht überliefert…

Der Abwärtstrend der Preise wird sich so rasch nicht stoppen lassen. Auch das von vielen erwartete Ausmaß des Rückgangs von 5% im laufenden Jahr sollte sich als zu optimistisch herausstellen. Auch in Spanien hat sich der Preisverfall noch einmal beschleunigt. Auf Jahresbasis fielen die Bewertungen dort um satte 12% und das bereits vor der „unabhängigen“ Neubewertung der von Banken gehaltenen Häuser.

Steigt der ökonomische Druck in den Niederlanden, werden auch die Immobilienpreise sich nicht auf dem immer noch hohen Niveau halten können. Vor allem die Arbeitslosenquote sollte man im Auge behalten, denn auch die Niederlande werden die Folgen der in Südeuropa grassierenden Seuche zu spüren bekommen. Auch ohne importierte Sorgen sieht die Lage am Häusermarkt an der  Nordseeküste nicht viel solider aus als am Mittelmeer. Bei der privaten Konsumentenverschuldung können die Holländer ebenfalls locker mithalten, von einem Kreditimpuls sollte man daher trotz aller Nullzins-Wursteleien der Eurokraten in den kommenden Jahren nicht ausgehen. Zudem ist der Sockel der unverkauften Häuser gewaltig und liegt in der pro-Kopf-Betrachtung doppelt so hoch wie in den Vereinigten Staaten. Tja, so manches Problem ist halt hausgemacht, auch wenn man gerne mit dem Finger auf andere zeigt.

Die bisher vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote hat die Kreditausfälle bisher im Zaum gehalten. So ist auch die bisher ausgewiesene Quote der notleidenden Kredite mit 2,7% nicht dramatisch. Wie schnell sich so etwas ändern kann, zeigen andere europäische Staaten. Sollte diese Rate ansteigen, wird es mit einer gewissen Verzögerung eng für die niederländischen Banken. An den chronischen Eigenkapitalmangel europäischer Banken hat man sich zwar fast schon gewöhnt, lustiger wird es dadurch im Ernstfall leider nicht. Relativ zum BIP liegen die Bilanzsummen der holländischen Banken insgesamt bei rund 270%. In Spanien türmen sich die Assets bis über die Marke von 300% auf. In den USA liegt dieser Wert bei 75%.


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