Ohne Holland in die Krise? Von wegen!

ohjehh 20. Juni 2012 | Kategorie: Kommentare, RottMeyer
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(von Bankhaus Rott) Während die chronischen Leiden der niederländischen Fußballer nur alle paar Jahre ein Thema sind, drängt sich abseits südeuropäischer Großbaustellen nun auch der Schwelbrand der holländischen Wirtschaft in den Fokus. Bis ins Jahr 2007 dauerte der 15-jährige Anstieg der holländischen Immobilienpreise an. Seither geht es abwärts, so dass auch die heimischen Banken sich langsam Sorgen machen sollten…

Seit 1992 stiegen die Hauspreise in den Niederlanden im Mittel um 80% an. Selbst inflationsbereinigt verblieb noch ein Gewinn von knapp 60%. Angefacht durch niedrige Zinsen, ein vermeintlich ewig andauerndes Wachstum und steuerbegünstigte Kreditaufnahme blähten sich die Preise munter auf. Am stärksten war der Anstieg mit über 110%  in Amsterdam.

Seither jedoch sieht es mau aus im Küstenstaat. Die mittlere Entwicklung der Hauspreise in Holland bereitet sowohl nominal als auch real den zahlreichen Vollfinanzierern keine Freude.

  • 2008: -5,3% (-7,5% real)
  • 2009: -1,5% (-2,4%)
  • 2010: +1% (-0,7%)
  • 2011: -3,8% (-6,2%)

Seit 2008 betragen die realen Verluste per Ende letzten Jahres mehr als 15%. Immerhin 500.000 Besitzer sind mittlerweile unter Wasser (negative equity). Der Preis ihres Hauses liegt unter der ausstehenden Restschuld. Wenn man an Ort und Stelle wohnen bleibt und kein Problem mit der Bedienung des Kredites hat, mag das ärgerlich aber erträglich sein. Problematisch wird es, wenn man den Kredit nicht bedienen kann und deshalb oder aus anderen Gründen verkaufen muss.

Wie derzeit in Australien und vor einigen Jahren in den USA lässt sich das dünne Interesse der Anleger im Umfeld fallender Preise an der deutlichen Schrumpfung des Transaktionsvolumens ablesen. Der folgende Chart zeigt die bemerkenswert schwache Entwicklung in den Regionen der Niederlande.

Nach eineinhalb Dekaden ansteigender Hauspreise und höchst fragwürdiger Finanzierungsmodelle tritt nicht nur einigen Hauskäufer der Schweiß auf die Stirn. Auch bei den niederländischen Banken gesellt sich zum gesamteuropäischen Finanzpilz ein heimischer Schwelbrand. Die niederländischen Regierungen haben seit den 80er Jahren die Subventionen für den Hauskauf massiv gesteigert. Besonders nachhaltig verzerrte die steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen den Markt. Mit den Jahren führten diverse weitere Fehlanreize zum aktuell vorliegenden, instabilen Gebilde.

Seit 1995, also vor dem Beginn des steilsten Preisanstiegs, liegt der Anteil der tilgungsfreien Darlehen bei 90%. Das klingt harmlos, ist aber kreuzgefährlich. All diese Schuldner müssen bei Fälligkeit des Kredites die volle Summe tilgen oder sich um eine Refinanzierung in voller Höhe bemühen. Das funktioniert natürlich, wenn überhaupt, nur bei steigenden Hauspreisen. Fallen die Preise, kollabiert das System, und es kommt zu Zwangsverkäufen und einer beschleunigten Talfahrt der Preise in Richtung des echten Marktniveaus. Reichlich spät wurde nun beschlossen, die Kreditzinsen fortan nicht mehr als generell absetzbar zu betrachten. Diese im Grunde vernünftige Entscheidung kommt reichlich spät und wirkt nun als prozyklisches Element der Marktbereinigung. Ob das so gewollt war, ist nicht überliefert…

Der Abwärtstrend der Preise wird sich so rasch nicht stoppen lassen. Auch das von vielen erwartete Ausmaß des Rückgangs von 5% im laufenden Jahr sollte sich als zu optimistisch herausstellen. Auch in Spanien hat sich der Preisverfall noch einmal beschleunigt. Auf Jahresbasis fielen die Bewertungen dort um satte 12% und das bereits vor der „unabhängigen“ Neubewertung der von Banken gehaltenen Häuser.

Steigt der ökonomische Druck in den Niederlanden, werden auch die Immobilienpreise sich nicht auf dem immer noch hohen Niveau halten können. Vor allem die Arbeitslosenquote sollte man im Auge behalten, denn auch die Niederlande werden die Folgen der in Südeuropa grassierenden Seuche zu spüren bekommen. Auch ohne importierte Sorgen sieht die Lage am Häusermarkt an der  Nordseeküste nicht viel solider aus als am Mittelmeer. Bei der privaten Konsumentenverschuldung können die Holländer ebenfalls locker mithalten, von einem Kreditimpuls sollte man daher trotz aller Nullzins-Wursteleien der Eurokraten in den kommenden Jahren nicht ausgehen. Zudem ist der Sockel der unverkauften Häuser gewaltig und liegt in der pro-Kopf-Betrachtung doppelt so hoch wie in den Vereinigten Staaten. Tja, so manches Problem ist halt hausgemacht, auch wenn man gerne mit dem Finger auf andere zeigt.

Die bisher vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote hat die Kreditausfälle bisher im Zaum gehalten. So ist auch die bisher ausgewiesene Quote der notleidenden Kredite mit 2,7% nicht dramatisch. Wie schnell sich so etwas ändern kann, zeigen andere europäische Staaten. Sollte diese Rate ansteigen, wird es mit einer gewissen Verzögerung eng für die niederländischen Banken. An den chronischen Eigenkapitalmangel europäischer Banken hat man sich zwar fast schon gewöhnt, lustiger wird es dadurch im Ernstfall leider nicht. Relativ zum BIP liegen die Bilanzsummen der holländischen Banken insgesamt bei rund 270%. In Spanien türmen sich die Assets bis über die Marke von 300% auf. In den USA liegt dieser Wert bei 75%.


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16 Kommentare auf "Ohne Holland in die Krise? Von wegen!"

  1. […] viaOhne Holland in die Krise? Von wegen! | Rott & Meyer. Share| Juni 20, 2012 at 10:57 am by admin Category: Niederlande […]

  2. […] Rott & Meyer: Ohne Holland in die Krise? Von wegen! […]

  3. MH sagt:

    Interessant, auch mal einen Artikel über Holland lesen zu können. Das kommt ja nicht so häufig vor. Wie es überhaupt eine gute Idee ist, sich auch mal die „gesunden Kernländer“ näher anzuschauen. Und deren Leichen im Keller… Vielen Dank!

  4. gilga sagt:

    Wenn Dich das Thema interessiert, schau mal hier:

    Niederlande: Einzelhandelsumsätze kräftig abwärts: http://www.querschuesse.de/niederlande-einzelhandelsumsatze-kraftig-abwarts/

    Vom 14.06. also schon eine Woche alt… ;-) Auch einige der Kommentare sind durchaus Lesenswert.

    • MH sagt:

      @ Gilga

      Vielen Dank für den Link. Du hast Recht, auf querschüsse gibt es wirklich sehr interessante Beiträge, trotzdem bin ich zu selten dort :-(

  5. Bankhaus Rott sagt:

    Hallo MH,

    vielen Dank. Von gesund kann man beim so genannten Kern in der Tat nicht sprechen. Die Zahlen in Holland sind seit geraumer Zeit schwach. Man sollte nicht wöchentlich jedem Index hinterherzuhecheln, aber ab und zu einen Blick auf das Gesamtbild zu werfen, kann nicht schaden. Gerade vor dem Hintergrund der Bankbilanzen und der in Holland sehr hohen Konsumentenverschuldung ist die Lage nicht besser als in der Peripherie. Das trifft auf Frankreich natürlich ebenfalls zu.

    Beste Grüße
    Bankhaus Rott

    • MH sagt:

      @ Bankhaus Rott

      Es erstaunt mich immer wieder, wie wenig Aufmerksamkeit die Verschuldungsorgien insgesamt in der Öffentlichkeit finden. Ich hoffe immer noch, dass, wenn der Trend zur Zahlungsunfähigkeit einmal begonnen hat, Deutschland sich diesem Trend anschließt und nicht alle Garantien einlöst. Im Brechen von Verträgen ist die Politik schließlich geübt.

      Was ich allerdings total positiv finde, ist die neueste Aktion des Bundesverfassungsgerichts. Gemessen an dem, was vorher (nicht) passiert ist, kann man dies ja schon als mittelschweres Erdbeben bezeichnen. Sollten die ganzen Klagen von Prof. Schachtschneider am Ende doch Erfolg haben? Das wär mal was.

      • Bankhaus Rott sagt:

        Hallo MH,

        ja, generell kann man sich über das Desinteresse nur wundern. Die Medien spielen natürlich munter mit. Während man irgendwelche Damen und Herren vom Staatsfernsehen vor den Hotels von Fußballern herumlungern lässt (live natürlich) um dem interessierten Volke
        mitzuteilen, ob es heute Abend Huhn oder Fisch gab, ist ein ernstzunehmender Bericht über den ESM und die absehbaren Folgen nicht in Sicht. Auch wenn jeder selbst dafür verantwortlich ist, wo und wie er oder sie sich informiert, die Angebotsseite von staatlicher und privater Seite ist schon arg dünn. Leider.

        Aber die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt. Wir möchten alle Leser nochmal dazu ermutigen sich auf http://www.abgeordnetenwatch.de an ihre Parlamentarier zu wenden.

        Als Beispiel für Anfragen zum ESM sei hier Jürgen Trittin genannt:
        http://www.abgeordnetenwatch.de/juergen_trittin-575-38013.html

        Wir halten es übrigens für sinnvoll, die jeweiligen Abgeordneten des eigenen Wahlkreise anzusprechen. Viele haben sich leider nicht im Ansatz darüber informiert, was sie da absegnen werden.

        Also: Abgeordnetenwatch.de, Name des Abgeordneten in die Suchmaske eingeben und fragen, fragen, fragen! Da die Abstimmung zum ESM als namentliche Abstimmung im Parlament erfolgt, können Sie später nachvollziehen, wer wie abgestimmt hat.

        Beste Grüße
        Bankhaus Rott

        • Avantgarde sagt:

          Schon merkwürdig das alles…
          Die Linken sind als einzige Partei gegen den ESM.
          Und das auch noch recht fundiert wie ich finde!
          http://www.youtube.com/watch?v=iuRvp0ctvek

          Öffentlich wurden Eurobonds rauf und runterdiskutiert – und letztlich als “Gefahr” für D identifiziert.
          Der ESM zwar bekannt – aber Einzelheiten findet man extremst selten in den Medien – ist laut allen anderen Parteien angeblch keine Gefahr.

          Und eigentlich ist es genau umgekehrt: Der ESM ist bedeutend konsequenter und lässt den Staaten wenn sie einmal zugestimmt haben keine Wahl mehr – Ausstieg nicht mehr möglich.

          Völlig lächerlich inzwischen: Merkel spielt sich als Sparmeisterin und monetäre Retterin Deutschland auf, ist FÜR den ESM – die Qualitätsopposition macht brav mit , und ausgerechnet die, die sonst gerne als “radikal” tituliert werden haben hier sachlich den besten Durchblick.

  6. EXE sagt:

    Hallo,

    wie immer ein sehr guter Artikel Danke hierfür.

    Es zeigt sich auch in Holland das eine Investition die nur dank Stuer Geschenken/ Subventionen lohnenswert ist auf dauer zugrunde geht.
    Die Erhöhung der Grundsteuer tut ihr übriges.
    Naja “Wir” stehen ja wie der Fels in der Brandung xD

  7. MARKT sagt:

    Naja “Wir” stehen ja wie der Fels in der Brandung.

    Genau, bei uns ist der Immobilienboom ja auch noch in vollem Gang. Aber bestimmt ist in Deutschland alles anderst.

    Es wird sich lohnen für die Häuslesbewohner (Besitzer sind die wenigsten) vor allem wenn die Inflation endlich kommt.
    Wehe aber, diese kommt nicht oder auch nur zu spät.

  8. Syngeon sagt:

    Wurde Zeit, dass sich die prekäre Situation in Holland mal ein wenig herumspricht. Siehe auch hier:

    http://www.zeit.de/2012/19/Niederlande-Eurokrise

    Falls Interesse besteht – der Blog

    http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/sitemap/

    beschäftigt sich schon seit geraumer Zeit und sehr detailliert mit der holländischen Immobilienblase (erfordert allerdings Holländischkenntnisse).

    Was im allgemeinen weniger klar zu sein scheint, ist, wie dramatisch die Situation dort wirklich ist. Die private Pro-Kopf-Verschuldung in Holland ist die höchste der Welt (wobei sich Kanada anscheinend gerade anschickt, Holland diesbezüglich den Rang abzulaufen, auch dort Dank einer Immobilienblase). Die Schuldenexzesse in NL liefen zum Teil ganz ähnlich ab wie in den USA, d.h. viele bis über beide Ohren verschuldete Hypothekenbesitzer haben dort im Glauben an den gestiegenen “Wert” ihrer Immobilie ihre Hypotheken erhöhen lassen und die Differenz gemütlich verfrühstückt.

    Das kommt alles noch zum Irrwitz der tilgungsfreien Hypotheken hinzu. Der Verfall der Immobilienpreise wird sich in nächster Zeit noch erheblich beschleunigen (zur Zeit ist es überhaupt kein Problem, Miet- oder Kaufpreisreduktionen von bis zu 20% herauszuverhandeln) und es steht zu befürchten, dass die Immobilienkrise der 80er Jahre noch übertroffen wird – und zwar ausgehend von einem gigantisch höheren Gesamtverschuldungsniveau als damals.

    Es ist nur noch eine Frage der Zeit, bis NL seinen Status als eines der soliden Euro-Kernländer verlieren wird. Für Österreich gilt dasselbe: auch dort bläht sich gerade eine gewaltige Immobilienblase auf – von der riskanten Verstrickung der Ösi-Banken in zweifelhafte Ostgeschäfte ganz zu schweigen.

    Es ist also ganz klar, dass in absehbarer Zeit Deutschland – wie vorhergesehen – als einziger nennenswerter “Garant” der EFSF, ELA, Target2, ESM – und wie sie sonst noch heissen mögen – Bailout-Orgien übrigbleiben wird.

    • Bankhaus Rott sagt:

      Hallo Syngeon,

      vielen Dank für Ihre Nachricht und die Informationen vom holländischen Immobilienmarkt.

      Wie in vielen anderen Ländern, siehe Australien, sind die Probleme lange bekannt. Es ist umso erstaunlicher, wie wenig Gedanken sich viele anscheinend darüber machen. Vermutlich liegt es an der Hartnäckigkeit alter Einschätzungen, Holland muss doch ökonomisch solide sein. Anders ist es auch nicht zu erklären, das Frankreich allen Ernstes noch als “stützendes Kernland” eingestuft wird. Man denke auch an Irland, das immer noch vollkommen desolat dahertaumelt aber immer wieder als “Sparweltmeister” dargestellt wird.

      Aber, wie es im Handel so schön heißt, “things matter when they matter”. So werden die Krisenherde auch weiterhin schön sequentiell abgearbeitet. Während der staatliche Rundfunk sich noch an Griechenland abarbeitet, ist die Realität bekanntlich schon ein paar Schritte weiter.

      Sehr interessant sind derzeit die Diskussionen um einen einseiten Austritt Italiens aus dem Euro. Mit den drittgrößten Goldreserven der Welt und stabilen lokalen Strukturen ein durchaus denkbares Szenario.

      Beste Grüße an die Leserschaft
      Bankhaus Rott

      • Syngeon sagt:

        Dem ist nichts hinzuzufügen, geschätztes Bankhaus. Wenn aus einer Fiatgeld-Blase die Luft entweicht, kommt jeder mal an die Reihe, nur nicht drängeln.

        Eine Ergänzung noch zu Immobilienblasen im allgemeinen: Es ist sehr interessant, dass es um einen Teilaspekt derselben bemerkenswert still ist, nämlich die Situation bei den Gewerbeimmobilien.

        Hier besteht die Möglichkeit, dass Holland nicht Nachzügler, sondern Vorreiter beim Platzen dieser allgegenwärtigen Blasen werden könnte, jedenfalls gemessen an den riesigen Gewerbeflächen, die oft bereits seit Jahren unvermietbar leer stehen und deren Anzahl ersichtlich stetig zunimmt. Hier schlummert offensichtlich ebenfalls eine erkleckliche Tonnage an Sprengstoff für diverse Bankbilanzen.

        Wie man hört, ist die Situation in den USA nicht viel anders. Aber auch dort herrscht im wesentlichen Stille zu diesem Thema.

        • Bankhaus Rott sagt:

          Hallo Syngeon,

          ja, die Gewerbeimmobilien (CRE) sind in der Tat ein sehr spannendes Segment. Im Mittel sind die CRE-Projekte in den USA und zum Teil auch in Europa weitaus stärker gehebelt als privates Wohneigentum und die Finanzierung basiert größtenteils auf Nurzinsdarlehen.

          Wohin man schaut zeigt sich bei Investitionsmodellen in den letzten Dekaden ein markantes Grundübel. Normalerweise suchte jemand für ein Projekt, sei es ein Haus oder Containerschiff, eine Finanzierung. Dieser Ansatz wurde auf den Kopf gestellt, so dass zuletzt vielfach nur gebaut oder hergestellt wurde, weil irgendjemand Geld anlegen wollte. Daraus resultieren die massiven Überkapazitäten in vielen Sektoren, ein Problem, das nicht mit Niedrizinsen oder einer wie auch immer gearteten “Ankurbelung der Kredivergabe” zu lösen ist.

          Beste Grüße
          Bankhaus Rott

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