Lust auf australische Immobilien?

20. August 2012 | Kategorie: Kommentare, RottMeyer

(von Bankhaus Rott) Ist es gesund, ein Drittel seines Einkommens für die Bedienung der Hypothek auszugeben? Ist es schlau oder eher gefährlich, bei steigenden Leerständen und sinkenden Realeinkommen nach einem sehr langen Preisanstieg ein Haus zu kaufen? Das sind Fragen, die sich viele Australier seit einigen Quartalen stellen müssen …

Der Anteil der monatlichen Raten am verfügbaren Einkommen hat in Australien beeindruckende Dimensionen erreicht. Von einem bereits erhöhten Niveau zur Jahrtausendwende hat die Belastung noch einmal um 8 Prozentpunkte zugelegt, ein Anstieg um 30 Prozent. Im gleichen Zeitraum verstärkten sich die ungesunden Entwicklungen bei den Leerständen.

Immerhin 10,7 Prozent der australischen Wohnimmobilien stehen leer, von der vielzitierten Knappheit ist wenig zu sehen. Im Vergleich zur vergleichsweise stabilen Lage an der Westküste und im Norden verdunkelt sich der Himmel über der Süd- und Ostküste rasch. Der gesamte Gürtel von Brisbane bis Melbourne steht nach den massiven Preisanstiegen der Vergangenheit schon seit einigen Quartalen unter Druck.

Auch vom erstaunlicherweise immer noch gefeierten Aufschwung ist der zyklischen australischen Wirtschaft nicht viel geblieben. Der Einzelhandel spürt den Gegenwind besonders hart. Wie sollte es auch anders sein, wenn allein durch die gestiegene Hypothekenbelastung in den letzten Jahren ein Drittel der Haushaltskasse verdampft ist. So meldete jüngst die Supermarktkette Woolworths, der größte Einzelhändler der Insel, das schwächste Quartal seit immerhin 13 Jahren. Das Umsatzwachstum ist nach langem Abwärtstrend auf der Nulllinie angekommen, der anhaltende Margendruck sorgt für den entsprechenden Gegenwind beim Gewinn. Da man von Verlusten kein Personal und keine Mieten bezahlen kann, dürften die kommenden Quartale von vielen Angestellten mit Sorge beobachtet werden.

Derzeit profitieren der australische Arbeitsmarkt und damit die Einkommen vieler Inselbewohner noch vom Einstellungsboom der Bauunternehmen und Finanzkonzerne. Das stärkste Wachstum wiesen in den letzten Jahren die Minenkonzerne auf. Seit der Jahrtausendwende hat die Zahl der Beschäftigten in diesem Sektor auf das Dreieinhalbfache zugelegt, allerdings liegt der Anteil der Digger am gesamten Arbeitsmarkt bei unter 2,5%. Zur Einordnung, der Handel beschäftigt rund 14,1%, das Baugewerbe 8,4% aller Beschäftigten. Probleme bei Woolworths und der Konkurrenz sowie eine stagnierende Baukonjunktur schlagen daher sehr deutlich zu Buche…(Seite 2)


 

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9 Kommentare auf "Lust auf australische Immobilien?"

  1. gilga sagt:

    Liebes Bankhaus Rott, vielen Dank für den Artikel. Allerdings bin ich mit der abschließenden Frage „Welche Untergrenze für den Eigenkapitalanteil beim Hauskauf halten Sie persönlich für sinnvoll?“ nicht wirklich einverstanden.

    Warum?

    Einen festen Prozentsatz hier als Allheilmittel bzw. irgendwie ausschlaggebend zu betrachten halte ich nicht für sinnvoll, da die weiteren Finanzierungs- und Unterhaltskosten der Immobilie (sowie damit evtl. erzielbare Einnahmen/Einsparungen) ebenfalls eine Rolle spielen.

    Ich persönlich bin der Meinung, dass eine Immobilie dann halbwegs sinnvoll finanziert ist wenn das eigene Einkommen (bzw. alternativ konservativ geschätzte Einnahmen aus Vermietung) auch bei einer Kürzung um 30% eine Abzahlung auf 0 über einen vertretbaren Zeitraum (10-15 Jahre je nach Alter/Zustand des Gebäudes und Kreditnehmers) hinweg ohne weitere Einschränkungen (Beschränkung des eigenen Lebensstandards; langfristig kontraproduktive Einsparungen im „Betrieb“ bzw. Pflege der Immobilie) zulässt. Das kann erst bei 80% Eigenkapital oder schon weit darunter gegeben sein. Da spielen aber so viele Faktoren eine Rolle, dass das nur individuell und nicht pauschal beantwortet werden kann.

    Einziges Argument für eine Untergrenze wäre, dass man auch unter widrigsten Umständen noch ohne weitere Schulden über den Finanzierungszeitraum jederzeit durch Verkauf aussteigen kann. Wie hoch dabei der Prozentsatz anzusetzen wäre können wir gerade u.a. in Spanien am aktuellen und sich ausweitetenden „Verlust“ zum Top (wobei die Frage ist, ob dort die oben genannte Regel eingehalten wurde; ist wohl stark zu bezweifeln) der Immopreise beobachten. Aber nochmal: Auch hier gibt es keine einheitliche Antwort. Nicht für die Welt, nicht für ein einzelnes Land, nicht einmal für Immobilien innerhalb einer Stadt (auch wenn es da ggf. schon leichter wird grobe Bereiche anzugeben).

  2. Bankhaus Rott sagt:

    Hallo Gilga,

    danke für den Kommentar.

    Keine Sorge, als Allheilmittel sollte die Finanzierungsschwelle nicht verstanden werden. Wie immer geht es um die persönliche Meinung jeder Leserin und jedes Lesers, was man im eigenen Falle für angemessen halten würde. Daher sollte die Frage auch, wie sie bemerken, individuell und nicht pauschal beantwortet werden.

    Beste Grüße
    Bankhaus Rott

  3. e-t sagt:

    ‚Ist es gesund, ein Drittel seines Einkommens für die Bedienung der Hypothek auszugeben?‘

    Bei einem Annuitätendarlehen? Durchaus, wenn die gesamte Rate dem Drittel entspricht (d.h. Zins+Tilgung). Wir wenden ca. 1/3 des Einkommens auf die Titlung des Baudarlehns – damit werden wir innerhalb der 10 Jahresfrist der Kredit abgetrag. Bleibt noch eine Durststrecke von etwas weniger als 4 Jahren.

    e-t

    • stephan sagt:

      @e-t:

      Klingt irgendwie selbstverständlich, dass die (Ihre) Durststrecke in vier Jahren vorbei ist. Allerdings setzt dies im Übrigen gleichbleibende Rahmenbedingungen voraus, d.h. dass alles so bleibt, wie es ist. Aber wer weiß das schon??? Zumal in solchen Zeiten. Deshalb: good luck!

  4. Robert sagt:

    Wie man immer wieder hört und liest, müssen viele Leute ein Drittel ihres Einkommens und mehr für Miete ausgeben. Insofern ist es gehupft wie gesprungen, ob man das Geld dem Vermieter oder der Bank überweist. Der Eigentümer muss mit dem Preisrisiko bei einem notwendigen Verkauf leben, der Mieter mit der Gefahr noch höherer Miete bei Wohnungswechsel. Ich möchte zum Beispiel im Moment nicht gezwungen sein, irgendwo neu anmieten zu müssen. Pleite gehen und nicht mehr bezahlen zu können dürfte in beiden Fällen unangenehm sein, aber dann ist es eigentlich sowieso egal.

    Da es nur um die Höhe der Belastung geht, lasse ich den Vermögensaspekt außen vor. Der ist allerdings an erster Stelle dafür verantwortlich, dass die Menschen unvernünftige Entscheidungen treffen. Am besten, man betrachtet beides als Konsumausgabe.

    In vielen Ländern stellt sich die Frage „Mieten oder Kaufen“ anders als in D, weil es wegen sehr hoher Eigentumsquote zum Teil kein vernünftiges Mietangebot gibt.

    • Bankhaus Rott sagt:

      Hallo Robert,

      einige andere wichtige Unterschiede gibt es noch, etwa die mögliche Fälligstellung des Kredites durch die Bank in bestimmten Situationen. Zum anderen ist der Mieter flexibler und nicht davon abhängig in bestimmten Fällen (nicht zu vermeidender Umzug), sein Haus zu vermieten oder zu verkaufen.

      Beste Grüße
      Bankhaus Rott

  5. notme sagt:

    Neben dem großen Angebot ist auch der quasi sozialistische Mietermarkt in D als Grund für die Hohe Mietquote zu sehen. Die wenigsten Vermieter geben sich den juristischen Kleinkrieg einer Mieterhöhung. Für langjährige Mieter gilt in der Regel, dass mieten billiger ist als kaufen. Viele Eigentümer übersehen auch, dass nach der Bedienung des Bankkredites (in der Regel deutlich länger als 10 Jahre) die Unterhaltskosten für eine Immobilie erst so richtig los gehen. Dann sind aber viele nicht mehr in der Lage Rücklagen für Reparaturen anzusparen oder gar größere Reparaturen sofort zu bezahlen. Dementsprechend sehen viele Häuser auch aus.
    Man sollte (Wohn-)Immobilien als das behandeln was sie sind: Konsumgüter.
    Jeder Kapitalanleger sollte sich fragen warum der Staat Immobilien steuerlich so privilegiert. Wären sie ohne steuerliche Vorteile attraktiv, wäre das nicht notwendig. Ausserhalb der Ballungszentren kann aber kaum mit einer dauerhaften Wertsteigerung gerechnet werden. Und ohne Wertsteigerung sieht es bei der Kalkulation einer Immobilie zappenduster aus. Und um zu sehen, dass aus einer Wertsteigerung auch mal das Gegenteil werden kann muss man nicht nach Spanien oder USA schauen. Einfach mal ein paar glückliche Steuersparer und Eigentümer von Immobilien jenseits der Elbe fragen wie das denn so aussieht mit der Wertsteigerung.

  6. John Doe sagt:

    Rott sagt: „Eine Abkühlung der australischen Ökonomie, die von sinkenden Hauspreisen begleitet wird, wird den Anteil der faulen Kredite im System deutlich ansteigen lassen. Der Fall des australischen Immobilienmarktes unterscheidet sich dabei nicht von denen anderer Länder. Die Melange aus zu viel Kredithebel, sinkenden Realeinkommen und fallenden Hauspreisen wird in den Bilanzen der Banken down under Löcher reißen. Viele Investoren scheint das bisher noch nicht sonderlich zu interessieren, aber das hat bekanntlich nicht viel zu bedeuten. Auf dem vielzitierten “robusten Wachstumspfad” hat sich schon so mancher den Hals gebrochen.“

    „Die Kreditvergabe der Banken in der Praxis entkoppelt sich von der theoretischen Welt der Zentralbänker.“

    ftd vom 22.8.12 schreibt: „US-Richterin lässt Ratingagenturen zittern“. Anlaß: “ … Kollaps des Investmentfonds Cheyne Milliardenverluste erlitten. Neben der Wall-Street-Bank Morgan Stanley, die den Fonds aufgelegt hatte, machen sie dafür die Ratingfirmen verantwortlich. Diese hatten die Bonität des Investmentvehikels viel zu gut bewertet.“

    „… Verteidigungslinie der Ratingagenturen gefolgt. Deren Argumentation: Bonitätsurteile seien nichts weiter als Meinungsäußerungen – und deshalb von der US-Verfassung gedeckt.“ Es gibt zeitgleich einen Austausch von Instant-Nachrichten. Diese Nachrichten decken wohl die grundsätzliche Einstellung zum Thema auf. „“Dieser Deal ist lächerlich“, meinte einer der Analysten. „Wir sollten ihn nicht bewerten.“ Der zweite Analyst antwortete: „Wir bewerten doch jeden Deal.“ Daraufhin der erste Analyst: „Er könnte von Kühen zusammengestellt worden sein, und wir würden ihn bewerten.“

    Rott beschreibt hier einen Vorgang den wir auf unserer Seite der Welt seit Jahren zur Genüge kennen. Stichworte: Subprime- und anschliessend Prime-Krise, Übernahme der Gläubigerforderungen durch den Staat, daraus wird dann, propagandistisch aufbereitet, eine Staatsschuldenkrise , Austeritätsforderungen in der Realwirtschaft werden durchs lokale und globale Dorf gejagt um die Wettbewerbsfähigkeit der Staaten wieder herzustellen, damit dann die Staatsschulden aus dem „Ersparten“, in der Realwirtschaft „erwirtschaftet“, beglichen werden können. „Erspartes“ wird dabei synonym mit „Investition“ gleichgesetzt, wobei unerklärt bleibt, was damit und wo gemeint ist.

    Jetzt fühlen sich die Geldanleger „verunsichert“. Korrekt müsste es wohl heißen: Ich, der Geldanleger, bin von Allen auf der ganzen Linie rein gelegt worden!

    Pointiert gefragt: Was unterscheidet Carlo Ponizi, Madoff uvam. vom Tun der Finanzwirtschaft?

  7. Thomas71 sagt:

    Hallo,

    jeder sollte sich mal fragen, ob die Miete von der zu erwartenden Rente abzgl. Steuern, Krankenversicherung, usw. leisten kann.
    Wenn nein, ist die Anschaffung einer Immobilie ein paar Wochen der Recherchen und Abwägung wert.

    Die Flexibiltät spricht für Wohnen zur Miete, aber später keine Miete zahlen zu müssen, spricht für eine Immobilie.

    Kritisch sehe ich die aktuellen Immobilienpreise und würde nur ungern die Höchstpreise bezahlen müssen, um spätzer festzustellen, das Haus wäre auch für 20 % weniger zu bekommen gewesen (siehe USA).

    Gruss,
    Thomas71

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