Land unter hinterm Deich

28. Dezember 2012 | Kategorie: Kommentare, RottMeyer

(von Bankhaus Rott) Der Rückgang der Hauspreise in südlichen Ländern der Eurozone hält unvermindert an. Weitgehend unbeachtet fallen aber auch in den Niederlanden die Immobilienpreise mit rasantem Tempo. Für das Gesamtjahr erwartet die Rabobank einen Rückgang von 6% und sieht keine Besserung im kommenden Jahr. Den hochverschuldeten Niederländern stehen schmerzhafte Zeiten bevor…

Als Begründung für die schwache Entwicklung machen die Analysten der Rabo die Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen aber auch die sinkenden Realeinkommen verantwortlich. Vor allem der zweite Punkt verdeutlicht die Unmöglichkeit, strukturelle Probleme mit Notebankexperimenten zu lösen.

(Rabobank) The proposed housing market measures, together with general austerity plans, are expected to lead to downward pressure on house prices in 2013. In the first place, the cutbacks will result in a decline in purchasing power and hence reduced borrowing capacity. This means households will have less money to spend on buying a house. Secondly, the specific housing market regulations will put extra downward pressure on households’ disposable incomes.

Das Ausmaß des Preisrückgangs ist bemerkenswert. Im dritten Quartal beschleunigte sich die Abwärtstendenz auf eine Jahresrate von minus 8%, der stärkste Sturz seit der Auflegung des Hauspreisindex im Jahr 1995. Seit dem Top vor vier Jahren beläuft sich der Rückgang auf nominal 15,6%, inflationsbereinigt steht ein Minus von mehr als 20% in den Büchern. Die Beschleunigung des Verfalls zeigt sich deutlich beim Vergleich mit dem Rückgang zu Beginn der europäischen Malaise. Seither sind die Preise in jedem Quartal gefallen.

Wer Geld benötigt, oder sein Haus aus anderen Gründen verkaufen will, muss unterdessen Geduld mitbringen. Das liegt am stark wachsenden Überangebot bei einer generell sinkenden Menge an Transaktionen. Zum ersten Mal überhaupt lag die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser doppelt so hoch wie die Zahl jährlich verkaufter Einheiten. Die Zahl der Häuser, die seit mehr als einem Jahr auf dem Markt sind, hat sich seit 2008 verdreifacht. Im Mittel benötigt ein Verkäufer derzeit 336 Tage, um seine Immobilie loszuwerden. Wer es eilig hat, muss deutliche Abschläge hinnehmen.

Mit einer schnellen Verbesserung der Lage sollte niemand rechnen. Die immer sehr hohen Preise haben reichlich Luft nach unten. Schlussendlich ist ein Haus ein Gebrauchsgegenstand, der neben allen Vorzügen eine ganze Reihe an Kosten mit sich bringt. Warum?

Als Asset gehört es in die Kategorie „sehr illiquide“, wie nicht nur die Besitzer von Immobilienfonds wissen. Sowohl die sinkende steuerliche Attraktivität als Investment als auch der Fokus der europäischen Steuereintreiber auf die steigende Belastung von Hauseigentümern tragen nicht eben zur Attraktivität der kreditfinanzierten vier Wände bei. Den Rest besorgen die angesprochenen sinkenden Realeinkommen, befeuert durch eine steigende Arbeitslosigkeit, und die sehr schwache Entwicklung der niederländischen Wirtschaft.

Eine sehr unangenehme Mischung mit einer gemessen an der wirtschaftlichen Größe der Niederlande durchaus ernstzunehmenden Dimension.

Zu allem Ungemach haben sich die Niederländer in den vergangen Jahren privat sehr hoch gehebelt. Das Verhältnis von Krediten zum verfügbaren Einkommen stellt die Zahlen aus anderen europäischen Staaten deutlich in den Schatten.

Laut Eurostat liegt der Anteil der Hypotheken an diesen Schulden bei 90%, sehr ärgerlich in einem fallenden Immobilienmarkt.

Das Dumme an diesen Schulden ist ihre Hartnäckigkeit. Bei fallenden Hauspreisen oder Einkommen bleiben sie einfach da, wo sie sind. Und nein, Schuld ist nicht „die Bank“. Aber vielleicht kaufen ja die Chinesen die Häuser an der Nordsee. Hoffnung ist zwar keine Strategie, aber sie versüßt den Abschwung. Veel Geluk!


 

9 Kommentare auf "Land unter hinterm Deich"

  1. Skyjumper sagt:

    Nein, Schuld sind diesmal nicht „die Banken“. Schuld ist diesmal „der Staat“, der die gesetzlichen Rahmenbedingungen verändert hat. Dieser Punkt kommt m.E.n. nämlich nicht deutlich genug heraus bei der Rabobankanalyse, bzw. dem Artikel.

    Um wieviel mögen die Realeinkommen der Niederländer gesunken sein? Ich gebe zu, ich weiß es nicht konkret, aber seien es mal 2-3 % in den letzten 2 Jahren. Das ist nicht schön, aber bewirkt sicher noch keine Notverkäufe.

    Aber wenn man sich ansieht, dass in den Niederlanden die Hypothekenzinsen bisher steuerlich absetzbar waren (auch bei Eigennutzung), dann sieht man sofort aus welcher Richtung der Druck kommt. Es schon ein himmelweiter Unterschied ob ich meine „Miete“ wie bisher aus dem Bruttoverdienst bestreite oder plötzlich vom Netto berappen muss. Im Ergebnis haben die Immobilienpreise in NL höchstwahrscheinlich noch sehr viel Luft nach unten.

    • wolfswurt sagt:

      Schuld hat weder Bank noch Staat, sondern mangelnder Sachverstand oder Verstand schlechthin.

      Wer Entscheidungen fällt ohne das Ende bedenken zu können oder zu wollen, muß dann eben das Ende erleben um auf dieser Erfahrung aufbauen zu können.

      Vertrauen ist unter Menschen notwendig, gegenüber Institutionen wie Staat oder Bank überwiegend tödlich.

    • Skyjumper sagt:

      Hallo Wolfswurt,

      das klingt zwar einleuchtend was Sie schreiben, beinhaltet aber auch schlicht eine gehörige Portion Irrealität. Sie, ich, wir alle, können unsere Entscheidungen nur auf der Grundlage bestehender Rahmenbedingungen treffen. Sicher, es gibt Grauzonen, und gerade bei langfristig wirksamen Entscheidungen sollte man auch überlegen wo man bei veränderten Rahmenbedingungen stehen würde. Ein effektiver Schutz ist das aber kaum, da keiner in der Lage ist alle denkbaren Veränderungen einzupreisen, das Ergebnis wäre wohl in der Regel ein Nichthandeln.

      Aber stets vom worst case auszugehen würde unsere Gesellschaften lähmen, weshalb es in der Regel ja auch so etwas wie Vertrauensschutz oder Bestandsgarantien gibt.

      Es ist zu kurz gedacht hier den betroffenen Häusleeigentümern mangelnden Sachverstand, oder gar Verstand schlichthin vorzuwerfen.

      • wolfswurt sagt:

        Vertrauensschutz, Bestandsgarantie oder feste Rahmenbedingungen?

        Wo bitte gab es das?
        Welcher Staat oder welche Bank hat dies jemals eingehalten?

        Reicht nicht der Blick 100 Jahre zurück, um belegen zu können, daß dies ein frommer Wunsch ist?

        Entscheidungen, wenn sie von Erfolg gekrönt sein sollen, sollten durch Denken und aus der Erfahrung(Vergangenheit) heraus getroffen werden.

        Abläufe nicht zu verstehen ist nicht tragisch.
        Entscheidungen vorzunehmen in Dingen die man nicht versteht und nach dem Scheitern andere dafür verantwortlich zu machen, grenzt an Unverschämtheit gepaart mit Dämlichkeit.

  2. Bankhaus Rott sagt:

    Hallo skyjumper

    Preise steigen, Preise fallen, oft mag es so scheinen, als sei ein einziger Faktor entscheidend für die Verluste. Das ist jedoch selten der Fall. Die Abschaffung der Absetzbarkeit der Hypothekenzinsen ist ein gewichtiger Faktor. Bei stetig sinkenden und seit Jahren sehr niedrigen Zinsen für besicherte Kredite ist der Effekt dieser Subvention jedoch verblasst. Wir halten diese Abschaffung übrigens für begrüßenswert.

    Der Preisanstieg, wie er in den Niederlanden zu beobachten war, wäre ohne diese Subvention wohl geringer ausgefallen. Mit der viel beschworenen „Föderung des kleinen Mannes“ hat das wie alle steuerlichen Ausnahmen per Saldo nichts zu tun. Schön wenn man seine Zinsen absetzen kann, dumm aber wenn sich dies wenig überraschend in den Preisen widerspiegelt.

    Sich auf den Staat zu verlassen ist in der Regel keine gute Idee, wenn es um große Investitionen wie Immobilien geht. Das werden auch in Deutschland in den kommenden Jahren viele Menschen zu spüren bekommen, wenn mal wieder Ebbe im Solidaritätssäckel herrscht.

    Auch wer keinen Job hat, der kann mit der Absetzbarkeit ebenfalls nicht viel anfangen.Die Verdoppelung der Arbeitslosenquote seit 2008 dürfte weiter anhalten. Notverkäufe erfolgen in der Regel nach dem Verlust des Jobs.

    Problematisch ist die gemessen am verfügbaren Einkommen über Jahre hinaus steigende Verschuldung, der allseits bekannte Scheinwohlstand. Irgendwann muss irgendjemand bezahlen oder jemand anders auf seine Forderung verzichten.

    Beste Grüße und schon mal einen guten Rutsch
    Bankhaus Rott

    • Skyjumper sagt:

      Hallo Bankhaus Rott,

      ich wollte auch keinesfalls so verstanden sein, dass vorliegend etwa nur ein einziger Faktor ursächlich für die Malesche sei. Alle weiteren Gründe die Sie angeführt haben tragen selbstverständlich auch ihren Teil dazu bei.
      Lediglich die Gewichtung erscheint mir falsch gewählt gewesen. Sinkende Realeinkommen schmälern meine Kaufkraft etwa um 1-2 % p.a., die nun geltende Nichtabsetzbarbeit der Hypothekenzinsen bedeuten aber eine schlagartige Reduzierung um (natürlich individuell höchst unterschiedliche) bis zu max. 20 %. Wie ich auf den Wert komme? Bis zu 40% des verfügbaren Einkommens geben die Menschen für Miete oder äquivalente Kosten, sprich Hypothekenzinsen, aus. Der Spitzensteuersatz in NL beträgt 52%. Wenn dieser Spitzensteuersatz nunmehr auf 40% meines Einkommens fällig wird …… et voila. Natürlich weiß ich, dass nur wenige wirklich 40% ihres Einkommens für Hypothekenzinsen ausgeben, und natürlich werden nur die wenigsten damit vollumfänglich im Spitzensteuersatzbereich liegen. Aber wenn ich nur die beiden Faktoren „Realeinkommensverluste“ und „veränderte Steuerbedingungen“ betrachte, so erscheint mir die veränderte Steuergesetzgebung als die klar prägendere.

      Und was den Staat und die Verlässlichkeit darauf anbelangt. Nun, da bin ich ziemlich sicher sehr viel drastischer veranlagt als der Durchschnitt. Nach meiner Überzeugung hat sich der Staat um die Gerichtsbarkeit, die innere Sicherheit (Polizei) und die äussere Sicherheit (Armee) zu kümmern. Alles andere hat ihn gefälligst nichts anzugehen.

      Einen guten Rutsch auch Ihnen, wie auch allen anderen Kommentatoren und Lesern

      • Bankhaus Rott sagt:

        Hallo skyjumper,

        in der Tat ist vor allem für stark gehebelte Haushalte die Zinsbelastung sehr hoch, so dass das von Ihnen dargestellte Szenario greift. Im Grunde liegt hier wie so oft auch die Crux. Gerade die Käufer mit wenig Eigenkapital verschulden sich auf Grund temporärer staatlicher Lockrufe viel höher als dies angeraten ist. Für solche Haushalte ist das Ende der Subventionen finanziell tödlich.

        Schlussendlich glauben wir aber, dass die Preise in den Niederlanden auch ohne diesen Eingriff fallen würden. Das haben sie auch schon vorher getan, wenn auch ein Teil der Beschleunigung seine Ursache hier haben mag. Wie andernorts auch stiegen die Preise zum Ende hin wohl nur noch, weil die Preise stiegen. Auch in deutschen Großstädten tummeln sich mittlerweile Käuferschichten, die ausgestattet mit einer 100%-Finanzierung in den Markt stürzen. „Kann ja nur steigen, Inflation, Betongold und so …“

        Das wird auch hierzulande für viele böse enden.

        Was den Staat angeht sind wir uns weitgehend einig. Schade, dass die Eurokraten exakt den entgegengesetzten Weg einschlagen.

        Beste Grüße
        Bankhaus Rott

      • zweifel sagt:

        Hallo Skyjumper,

        „die nun geltende Nichtabsetzbarbeit der Hypothekenzinsen bedeuten aber eine schlagartige Reduzierung um (natürlich individuell höchst unterschiedliche) bis zu max. 20 %“

        Das stimmt so zumindest für bestehende Verträge nicht. Die steuerliche Absetzbarkeit soll im Laufe der nächsten (30?) Jahre abgebaut werden, „schlagartig“ ändert sich also nichts. „Dann wären alle sofort pleite“ ist der Kommentar einer Bekannten aus Holland zu einer diesbezüglichen Frage. An der Sache ändert es langfristig natürlich nicht allzu viel…

        Besten Gruß und auch von mir einen guten Rutsch an „alle“…

  3. Lickneeson sagt:

    Ich denke auch, das die Arbeitslosigkeit sowie ein sinkendes/stagnierendes Realeinkommen wichtige Gründe für eine geringe Nachfrage(fallende Preise) der Immobilien sind.

    Zusätzlich kommt eine steigende Aversion gegen langlaufende Verschuldung und allgemeine Unsicherheit in puncto Währung hinzu.Das „goldene Zeitalter“ der „nur“ steigenden Preise/Löhne etc. (ca. 1980-2000) ist passe.

    Immer weniger Menschen können ihr Leben(Beruf,Immobilie,Familie) halbwegs sicher planen.Dies spiegelt sich auch in stetig fallenden Geburtenraten wider.Auch fällt die Divergenz von fallenden Immopreisen zu QE- getriebenen Aktienmärkten seit 2009 auf.

    Weniger Staat/Subventionen ist allgemein sehr zu begrüssen.

    Allen einen guten Rutsch und ein gutes Händchen an den Märkten in 2013!

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