Heute bleibt der Laden leer

18. April 2017 | Kategorie: RottMeyer

von Bankhaus Rott

Die Verschiebung eines wachsenden Anteils des Handels auf Online-Plattformen und der Jahrzehnte andauernde Auf- und Ausbau des Einzelhandels von der Shopping-Mall bis zum Luxuslädchen beginnen langsam aber sicher zu kollidieren. So trifft ein sich verändernder Trend auf die Gebäude einer dekadenlangen Überinvestition. Ein explosives Gemisch, wenn man es mit Krediten mischt…

Die strukturelle Veränderung des Einzelhandels hat schon jetzt großen Einfluss auf die gewerblichen Immobilienmärkte. Das alte Mantra Lage, Lage, Lage, das man auch mit teuer, teuer, teuer übersetzen kann, steht vor einer harten Probe. Derzeit herrscht noch die Hoffnung vor, die Menschen werden immer in Läden herumspazieren oder durch Ladenzeilen flanieren, weil sie sich davon so gut unterhalten fühlten. Mancher dachte auch, die Menschen werden noch lange Zeit Filmrollen und CDs kaufen. Wenn man bedenkt, wie schnell sich der netzbasierte Einzelhandel ausbreitet und der Anteil am gesamten Einzelhandel selbst in den USA dennoch erst bei etwas über 8% liegt, der mag erahnen, wie umwälzend die künftigen Entwicklungen sein werden.

Wer sich in den Einkaufsstraßen deutscher oder europäischer Städte umschaut, den plagen zunehmend Zweifel daran, ob der zweifelhafte Mix aus Telefonläden, pseudo-modernen Imbissbuden mit Fusion-Bistro-Cuisine, Ein-Euro-Shops und den üblichen Klamottenläden wirklich noch aus Interesse oder eher aus Gewohnheit abgeklappert wird. Wer dazu noch an die abschreckenden Parfümabteilungen in den Erdgeschossen alteingesessener Kaufhäuser denkt, dem schießen die Tränen nicht aus Freude in die Augen. Um die Bereitstellung dieser Erlebniswelt zu ermöglichen müssen die Anbieter, ob der Kunde es zu schätzen weiß oder nicht, alleine für die Miete tief in die Tasche greifen. Rechnet sich dies nicht mehr, hört man entweder rechtzeitig auf oder geht pleite.

Nicht nur in den Zentren manch grauer Großstadt tummeln sich die Menschen eher vor als in den Geschäften. Selbst die altehrwürdige 5th Avenue in New York hat mit einem hartnäckigen Problem zu kämpfen. Die Leerstandsquote steigt rapide an. Unlängst erreichte die Kennzahl ein Rekordhoch.

(Bloomberg) Tepid demand for luxury goods and a stronger U.S. dollar that’s crimped spending by tourists have particularly hurt Fifth Avenue, where the space-availability rate was at a record 15.9 percent in fourth quarter, up from 10.1 percent a year earlier

Ein ordentlicher Anstieg um mehr als 50% in sehr kurzer Zeit. Werden diese Flächen nicht bald in ausreichendem Maße genutzt, zeigt sich schnell die Kehrseite von Lage, Lage, Lage. Auch kurze Zeiten ohne Mieteinnahmen sind für den Eigner einer teuren Immobilie sehr schmerzhaft und drücken schon bald  auch auf die Verkaufspreise bzw. auf den Wert der Kreditsicherheit, was dann die Bank auf den Plan ruft. Hält der Leerstand länger an so macht rasch das bei Vermietern nicht beliebte Wörtchen „Mietermarkt“ breit. Bei kreditfinanzierten Immobilien und der entsprechenden Abhängigkeit vom Geldstrom sind dann gute Verhandler gefragt um dauerhaft negative Renditen zu verhindern.

Bemerkenswerterweise finden viele Menschen die massiven Veränderungen der Vergangenheit völllig normal, halten aber ähnliche Veränderungen in der Zukunft für absurde Spinnereien oder etwas das frühestens in 50 Jahren ansteht. Angesichts der überaus bemerkenswerten Veränderungen alleine in den letzten 20 Jahren (Erinnert sei an die enormen Weiterentwicklungen in Bereichen wie der digitalen Fotografie, dem 3-D Druck, Biotech, Sensorik, Robotik, Nanotechnologie etc) kann man angesichts dieser Fantasielosigkeit nur die Stirn runzeln. In der Regel hat man bezüglich der Veränderungen in der Zukunft zuwenig Fantasie und selten zu viel. Wer erinnert sich nicht noch an die Plattenläden in den die 30cm-Plastikteller gehandelt wurden. Alles noch gar nicht so lange her.

So nimmt man den rasanten Kollaps der analogen Fotografie oder den Zusammenbruch weiter Teile des klassischen Tonträgerhandels hin, denkt aber zum Einkaufen laufe man auch in zwanzig Jahren noch zum Ladengeschäft und der Paketbote fahre noch in zehn Jahren mit dem zwei Tonnen schweren Bulli vors Haus um ein Buch zu bringen. Kann passieren, muss aber nicht.

Die Ausbreitung des Online-Handels und die Gier der Kaufenden, alles umgehend zu erhalten, wird kaum mehr verschwinden, so dekadent einem dies auch erscheinen mag. Angesichts des oft sowjetisch anmutenden Service-Gedankens in der Republik kann sich der Schwenk vom direkten Kauf vor Ort zum Bestellen durchaus noch deutlich verstärken. Ein paar Sachen druckt man sich dann eben direkt daheim aus, anderes schleppt die Liefer-Drohne herbei und der Rest, tja, wer weiß schon, was für schräge Sachen noch alles erfunden werden. Vielleicht kann man ja bald mittels 3-D Brille vor der Linse bei Amazon oder dessen Nachfolger virtuell durch einen individualisierten Shop mit bezaubernden Bedienungs-Avataren laufen (nanana!) und sich das eine oder andere freundlich aufschwatzen lassen, während man daheim im Wohnzimer auf dem Fitnessband läuft, damit die bestellten Sachen auch passen. T-Shirt online gekauft, digital maßgenommen, in der 3-D Welt in den Spiegel geschaut, bezahlt und schon liegt das gute Stück noch schotenwarm unter dem 3-D-Drucker. Nicht, dass wir uns das auch nur ansatzweise so wünschen würden, aber warum sollte es nicht so kommen?

Im Grunde könnte man natürlich auch nackt herumlaufen, wenn man das Haus ohnehin nicht mehr verlässt, aber das ist ein anderes Thema und wäre in höchstem Maße komsumgefährdend! Blickt man auf die trotz steigender Leerstände stagnierenden Mieten bei vielen US-Retailimmobilien so darf man annehmen, dass es abseits einer Mietsenkung, die viele nicht nur aus optischen Gründen vermeiden wollen, viele Möglichkeiten gibt, die Mieter mit anderen monetären und nicht-monetären Zuwendungen bei Laune zu halten. Am Trend ändert dies freilich nichts. Und so stehen die Warnzeichen schon rot an der Wand.

“Street retail was the golden goose,” said Alexander Goldfarb, an analyst covering real estate investment trusts at Sandler O’Neill & Partners. “Suddenly, everybody wanted a golden goose.”

“It’s getting more competitive to back-fill space,” said DJ Busch, a senior analyst at Green Street. “There’s not a ton of vastly growing concepts, and more stores looking to exit space.”
The firm has estimated that several hundred malls around the country will cease operations over the next decade.

Schön zusammengefasst ist es mit dem folgenden Satz:

“People bought assets predicated on achieving incredible rents and were unable to deliver,” Goldfarb said. “One of the oldest tricks in real estate is to maintain high face rents by funding a lot of incentives up front.”

Auf deutsch: Viele haben zu teuer eingekauft. Das soll es ja auch bei Aktien geben. 

Problematisch wird dies zunächst für die Gewerbeimmobilien, die ihren Schwerpunkt auf das „Einkaufserlebnis“ gelegt haben und in hohem Maße kreditfinanziert sind. Sehr exponiert sind US-amerikanische und kanadische Malls bzw. die Hüllen, die sich an diesen beteiligen. Mit dem Gesamtmarkt hat es auch diese Papiere in den letzten Jahren nach oben gespült, aber dem kräftigen Wind langsam anziehender Kreditzinsen und einer abbröckelnden Nachfrage werden viele dieser Unternehmen nichts entgegenzusetzen haben.

Was gegen den Trend zur weiteren Verlagerung des Handels weg von den Ladengeschäften  zu sprechen scheint, ist das komische Gefühl, das viele Menschen dabei beschleicht. Ist das alles nicht furchtbar unkommunikativ? Will das jemand? Diese Gedanken sind nachvollziehbar, haben aber andere Trends, vom online-Buchhandel bis hin zur lemminghaften Dauernutzung moderner Telefone, nicht einmal bremsen können. Man könnte meinen, viele Menschen sehnen sich geradezu nach der Matrix. Ein hübscher Avatar ist halt schneller zu erschaffen als der athletische Umbau des eigenen Körpers. Noch leichter wäre es freilich, man wickelte das Leben nur noch über Avatare. Aber das ist zum Glück völlig illusorisch. Oder etwa nicht? HAL, was denkst Du?

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Ein Kommentar auf "Heute bleibt der Laden leer"

  1. Ed sagt:

    Die großen Städte in Deutschland boomen und dort haben sich die Platzhirsche den Kuchen aufgeteilt: Mega-Retailer denen die Mieten de facto egal sind.
    Nehmen wir Stuttgart: Dort hat Primark im Milaneo-Einkaufszentrum 4250qm² auf 3 Etagen angemietet. Jetzt kommen gut 8.000qm² in der Haupteinkaufsstraße hinzu – das Warenhaus Karstadt dort hat geschlossen – Primark zieht nach dem Umbau ein. Primark spricht Smartshopper an, Kinder ,Jugendliche, Familien mit kleinem Budget – auch die über 60.000 überschuldeten Stuttgarter (Tendenz seit Jahren stark steigend) wollen schließlich shoppen. Hinzu kommen die sog. Flüchtlinge – auch das sind nochmal gut 10.000 Personen mit begrenztem Budget – wobei man jeden Tag im Polizeibericht nachlesen kann, dass „man“ gerne in der Hektik zwischen Integrationskurs und Praktikum das Bezahlen doch glatt vergisst. Für den preisbewussten Shopper bietet sich TK Maax und demnächst Saks Off 5th an. Die Ladenflächen waren zuvor von C&A und Sportarena besetzt.
    Das polnische Modelabel Reserved hat die Flächen von Hugendubel übernommen ( ich spreche nur von der Königsstraße Stuttgart). Hugendubel wiederum zieht ins neue Dorotheen- Quartier am Marktplatz Stuttgart. Dort investiert Breuninger gerade mehr als 200 Millionen Euro, 65 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, Platz für zwei Landesministerien, mehr als 20 Ladengeschäfte und einen großen Supermarkt, dazu Luxuswohnungen mit Blick über den Schlossplatz. Am 13.5.2017 eröffnet dort als „entree“ die neue Sansibar – unklar ist, ob der Preis für die Curry mit Pommes auch ohne Sylter Meerblick die 12€ erreicht oder nicht.
    Die neuen Läden im Dorotheen-Quartier bauen voll auf Tax-Free-Shopper aus der Schweiz, Asien und Arabien – die kaufen Hermes-Taschen gleich im 10er Pack – so dass wenigstens hier eine Art solidarisches Handeln erkennbar ist – denn wir haben die Flüchtlinge im Land, denen in diesen Ländern keine neue Heimat gegeben wurde.
    Auch eine Tendenz in Stuttgart: Food Courts. Will man keine Ladenflächen, dann packt man einfach eine BrauereiGaststätte rein. Food geht immer – läuft und wurde schon ein paar Mal erfolgreich praktiziert. Das Stilwerk in der Königsbau-Passage ( an der Königsstraße ) hatte ab der zweiten Etage mit einer unterirdischen Kundenfrequenz zu kämpfen. Idee: Ein Food-Lounge mit rund 700 Sitzplätzen über fast die komplette Etage. Umbau 10 Millionen€ – LÄUFT !
    Jetzt gibt es dort alles was ungesund und überteuert ist.
    Taucht man aber in eine Parallelstraße zur Königsstraße ein, dann beginnt das Elend der Einzelhändler und je weiter man sich entfernt, desto schlimmer wird es. Selbst Städte mit 40.000-50.000 Einwohner direkt im Stuttgarter Speckgürtel bekommen keinen Fuß mehr auf die Reihe. Hier und da noch ein kleiner inhabergeführter Laden dem die Immobilie seit Generationen gehört, er also keine Miete zahlen muss, oft noch ein paar Mietwohnungen im Haus – dann läuft der Laden so nebenher. Ansonsten nur noch Bäckereiketten, Wettbüros (die wollte man doch mal verbieten), Handyläden, Sommereisdielen, Shisha-Lounges, etc…da bestellt man gerne beim große A.
    Nur am Rande wieviel ein Eisverkäufer in Stuttgart monatlich für seinen Eiswagen Standgeld bezahlt – fast 4000€. http://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.handel-in-stuttgart-mitte-gebuehrenerhoehung-ueberrollt-eisverkaeufer.9d06e367-1587-41ff-93c2-612234d32d84.html

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